„Keine Kreditblase beim Eigenheim in Sicht“
Jürgen Dawo
Auch 2013 dürften steigende Wohnimmobilienpreise in Deutschland ein dominierendes Thema sein. Seit einiger Zeit befürchten einige Beobachter den Aufbau einer spekulativen Blase. Geschürt werden solche Ängste durch Medienberichte über angeblich „explodierende“ Preise für Wohneigentum. Formulierungen dieser Art bedienen zwar die menschliche Sensationslust. Die Realität jedoch ist viel nüchterner. Wie das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW Köln) in seiner Pubklikation „Immobilien-Monitor“ berichtet, sind die Preise für Wohnimmobilien seit 2010 im Durchschnitt um 4,5 Prozent pro Jahr gestiegen. Das ist bestimmt keine „Explosion“ – zumal die Inflationsrate bereits rund 2 Prozent pro Jahr beträgt.
Keineswegs steigen die Immobilienpreise überall. Während wegen sinkender Einwohnerzahlen in einigen Kreisen die Preise unter Druck stehen, verzeichnen die Ballungsgebiete steigende Preise. Laut IW Köln ging es in den fünf größten Städten 2011 am stärksten aufwärts: in Berlin, Hamburg und München um 8 bis 9 Prozent, in Frankfurt am Main um 6 Prozent und in Köln um 5 Prozent. Im Jahr 2012 dürften die Preise ähnlich stark gestiegen sein. Für Deutschland sind das vergleichsweise hohe Zuwachsraten; aber eben nur in einzelnen regionalen Teilmärkten. Eine allgemeine Preisblase ist das nicht.
Wie bereits die internationalen Erfahrungen lehren, entstehen spekulative Blasen immer dann, wenn Investoren nur deshalb kaufen, weil sie kurzfristig mit Gewinn verkaufen möchten. Typisch ist dann eine expansive Kreditvergabe der Banken. Denn die Kreditkosten lassen sich leichter finanzieren, wenn das Objekt schon bald weit über dem Anschaffungspreis verkauft werden kann. In einem Umfeld sehr niedriger Kreditzinsen streben Spekulanten sogar eine möglichst hohe Fremdkapitalquote an, um so ihre Eigenkapitalrendite weiter zu steigern.
Kein Kreditboom auf dem deutschen Immobilienmarkt
Auf dem deutschen Immobilienmarkt kann ein solcher Kreditboom derzeit nicht beobachtet werden. So betont die Deutsche Bundesbank in ihrem aktuellen „Finanzstabilitätsbericht 2012“, dass „der Zuwachs an Wohnimmobilienkrediten in Deutschland auch im Jahr 2011 mit rund 1,2 Prozent noch moderat“ blieb. Im Gegenteil: Wie die Bundesbank feststellt, ist in Deutschland die Verschuldung der Haushalte in Relation zum verfügbaren Einkommen seit 2001 sogar von 100 auf 95 Prozent gesunken.
Das IW Köln ergänzt, dass in Deutschland Mitte der 1990er Jahre das Kreditvolumen viel schneller gestiegen ist; und erst recht in anderen Ländern im Vorfeld einer spekulativen Blase. Gerade in Spanien oder Irland – in denen Immobilienpreisblasen geplatzt sind – haben sich die Kreditvolumina innerhalb weniger Jahre verdoppelt. In diesem Zusammenhang findet das IW Köln es zu recht erstaunlich, wie die Öffentlichkeit die Analyse der Bundesbank aufgenommen hat: „Während die Bundesbank im Kern zu vestehen gibt, dass es derzeit keine Verwerfungen gibt, der Markt jedoch sorgsam beobachtet werden soll, wird in Teilen der Presse geschlussfolgert, Deutschland stehe eine spekulative Blase bevor.“ Gerade die Verengung auf Risiken und die allgemein eher pessimistische Haltung sind für das IW Köln „der beste Schutz vor einer spekulativen Blase.“
Keineswegs steigen die Immobilienpreise überall. Während wegen sinkender Einwohnerzahlen in einigen Kreisen die Preise unter Druck stehen, verzeichnen die Ballungsgebiete steigende Preise. Laut IW Köln ging es in den fünf größten Städten 2011 am stärksten aufwärts: in Berlin, Hamburg und München um 8 bis 9 Prozent, in Frankfurt am Main um 6 Prozent und in Köln um 5 Prozent. Im Jahr 2012 dürften die Preise ähnlich stark gestiegen sein. Für Deutschland sind das vergleichsweise hohe Zuwachsraten; aber eben nur in einzelnen regionalen Teilmärkten. Eine allgemeine Preisblase ist das nicht.
Wie bereits die internationalen Erfahrungen lehren, entstehen spekulative Blasen immer dann, wenn Investoren nur deshalb kaufen, weil sie kurzfristig mit Gewinn verkaufen möchten. Typisch ist dann eine expansive Kreditvergabe der Banken. Denn die Kreditkosten lassen sich leichter finanzieren, wenn das Objekt schon bald weit über dem Anschaffungspreis verkauft werden kann. In einem Umfeld sehr niedriger Kreditzinsen streben Spekulanten sogar eine möglichst hohe Fremdkapitalquote an, um so ihre Eigenkapitalrendite weiter zu steigern.
Kein Kreditboom auf dem deutschen Immobilienmarkt
Auf dem deutschen Immobilienmarkt kann ein solcher Kreditboom derzeit nicht beobachtet werden. So betont die Deutsche Bundesbank in ihrem aktuellen „Finanzstabilitätsbericht 2012“, dass „der Zuwachs an Wohnimmobilienkrediten in Deutschland auch im Jahr 2011 mit rund 1,2 Prozent noch moderat“ blieb. Im Gegenteil: Wie die Bundesbank feststellt, ist in Deutschland die Verschuldung der Haushalte in Relation zum verfügbaren Einkommen seit 2001 sogar von 100 auf 95 Prozent gesunken.
Das IW Köln ergänzt, dass in Deutschland Mitte der 1990er Jahre das Kreditvolumen viel schneller gestiegen ist; und erst recht in anderen Ländern im Vorfeld einer spekulativen Blase. Gerade in Spanien oder Irland – in denen Immobilienpreisblasen geplatzt sind – haben sich die Kreditvolumina innerhalb weniger Jahre verdoppelt. In diesem Zusammenhang findet das IW Köln es zu recht erstaunlich, wie die Öffentlichkeit die Analyse der Bundesbank aufgenommen hat: „Während die Bundesbank im Kern zu vestehen gibt, dass es derzeit keine Verwerfungen gibt, der Markt jedoch sorgsam beobachtet werden soll, wird in Teilen der Presse geschlussfolgert, Deutschland stehe eine spekulative Blase bevor.“ Gerade die Verengung auf Risiken und die allgemein eher pessimistische Haltung sind für das IW Köln „der beste Schutz vor einer spekulativen Blase.“
