Krisenmanagement „Was machen Sie mit den Wölbern-Fonds, Herr Petersen?“

Jan Petersen (48) ist seit Oktober 2013 Geschäftsführer der Apleona GVA Fondsmanagement und verantwortet zusammen mit Barbara Linnemann die Asset-, Portfolio- und  Fondsmanagement-Services.

Jan Petersen (48) ist seit Oktober 2013 Geschäftsführer der Apleona GVA Fondsmanagement und verantwortet zusammen mit Barbara Linnemann die Asset-, Portfolio- und Fondsmanagement-Services.

DAS INVESTMENT: Das Fondsmanagement für Dritte startete Apleona, damals noch Bilfinger, 2005 mit der Übernahme der insolventen Falk-Fonds. 2008 folgten die Wert-Konzept-Fonds der IVG, seit 2010 managt Apleona die Portfolios von Westfonds und seit 2013 drei Wölbern- und 23 HCI-Fonds. Wie gehen Sie dabei vor?

Jan Petersen: Als Erstes gucken wir uns die gesellschaftsrechtlichen Strukturen an, die Kreditverträge, die steuerrechtlichen Strukturen, um erst mal zu verstehen, was mit der Eigentümergesellschaft los ist. Ist sie gut aufgestellt, gut finanziert? Gibt es eine Insolvenzbedrohung? Erst danach nehmen wir eine Immobilie oder ein komplettes Immobilien-Portfolio unter die Lupe. Was ist da eigentlich drin? Warum möchte die Bank den Kredit fällig stellen oder nur zu sehr schlechten Konditionen verlängern? Wo kommt Geld rein und wo fließt es ab? Dann erstellen wir für jedes Objekt eine Strategie. Wir arbeiten also erst im zweiten Schritt an der Immobilie selbst.

Ihre Dientleistung hat sicherlich einen Preis. Drücken Sie damit nicht zusätzlich auf die Performance?

Petersen: Nein. Denn die Struktur ist folgende: Der Anleger ist meist indirekt über einen Treuhänder an der Fondsgesellschaft, in der Regel einer Kommanditgesellschaft, kurz KG, beteiligt. Der Treuhänder hält für die Anleger das Eigenkapital an der Fonds-KG, die wiederum einen Servicevertrag mit dem Emissionshaus abschließt, der Fonds- und Asset Management beinhaltet. Für diese Dienstleistungen erhält das Emissionshaus eine Vergütung. Nun steigt das Emissionshaus aus. Und hier kommen wir ins Spiel: Wir treten in die Management-Verträge ein und bekommen die Gebühr des Initiators. Deshalb wird es für den Fonds nicht teurer. Bei anderen Aufträgen wiederum bekommen wir eine erfolgsabhängige Vergütung.

Wo hakt es bei den Fonds denn oft?

Petersen: Einen geeigneten Käufer zu finden, der faire Preise zahlt und nicht nur auf Schnäppchen aus ist. Das ist in einer schwierigen Marktlage oftmals nicht leicht. Wir hatten beispielsweise einen deutschen Fonds mit einer Immobilie in der Schweiz, ein Gewerbeobjekt mit Wohnungen in der Nähe von Bern. Drei Jahre haben wir versucht, das Objekt zu einem akzeptablen Preis zu verkaufen. Finanziert hatte eine verstaatlichte Bank, die nicht mehr wollte. Die hat den Kredit zwar noch verlängert, wurde aber langsam unruhig. Der von den Anlegern gestellte Beirat hat den Verkaufsdruck zusätzlich erhöht. Das Mandat zum Verkauf ging dann an unsere Schweizer Kollegen, die innerhalb kurzer Zeit einen Schweizer Privatier fanden, der die Immobilie kaufte. Er hatte 15 Oldtimer und suchte passende Garagenplätze. Ein lokales Netzwerk ist oftmals alles.