Lohnenswerte Immobilieninvestments „Nischenimmobilien bieten hohe Einnahmesicherheit“

Hotels gehören zu den wachstumsstärksten Anlage-Nischen auf dem Immobilienmarkt.

Hotels gehören zu den wachstumsstärksten Anlage-Nischen auf dem Immobilienmarkt.

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Udo Lindenberg hat einen neuen Vermieter. Der Musiker und Maler lebt seit 20 Jahren im Hamburger Hotel Atlantic. Sogar James Bond stieg hier schon ab, zu sehen im 007-Film „Der Morgen stirbt nie“. Das legendäre Haus an der Alster ging Ende vergangenen Jahres für einen zweistelligen Millionenbetrag an Bernard große Broermann, Gründer der Asklepios-Klinikgruppe.

Der Deal ist nur einer von vielen, die im vergangenen Jahr im deutschen Hotelmarkt geschlossen wurden. Rund 3 Milliarden Euro setzten Investoren um, 74 Prozent mehr als 2013. „2015 wird ein spannendes Jahr für den Investmentmarkt“, sagt Jan Linsin, Research-Leiter des Immobilien-Dienstleisters CBRE. „Der Euro wertet ab, dadurch kommen mehr Touristen aus dem Ausland, vor allem aus Asien.“ Niedrige Zinsen, attraktive Renditen und die makroökonomischen Rahmenbedingungen sorgten für ein hohes Interesse der Investoren. „Und der gesunkene Ölpreis führt zu mehr Geschäftsreisen.

„In Deutschland gibt es 34.408 Hotels mit 1,7 Millionen Betten. 2014 verzeichnete die Branche den fünften Übernachtungsrekord in Folge: 424 Millionen Übernachtungen zählte das Statistische Bundesamt, 3 Prozent mehr als im Vorjahr. Linsin: „Die Tourismuszahlen sind rekordverdächtig.“ Dennoch haben Investoren die Asset-Klasse über Jahre unterschätzt. „Das hat sich nun geändert. Geringer Leerstand, lange Vertragslaufzeiten und wenig Asset-Management-Aufwand im Vergleich mit anderen Klassen seitens der Eigentümer sprechen für Hotelinvestments“, sagt Alexander Trobitz. Er leitet seit Oktober 2014 den Bereich Hotel Services bei BNP Paribas Real Estate. Zuvor hat er sechs Jahre lang beim Immobilienmakler Dr. Lübke & Kelber als Leiter des Hotelbereichs gearbeitet. Trobitz: „Wir haben ein Allzeithoch am Hotelmarkt. Das wird sich mittelfristig auch nicht ändern. “

Hotels zählen wie Pflege- und Studentenwohnheime, Logistikimmobilien oder Parkhäuser derzeit zu den beliebten Nischensegmenten auf dem Immobilienmarkt, mit denen Investoren die Rendite ihrer Portfolios aufpeppen wollen. Zwar sinken die Renditen aufgrund der Geldschwemme in allen Segmenten. Aber während es im Büro- und Einzelhandel nur noch um die 4 Prozent gibt, ist bei Hotels, Parkhäusern, Pflege- oder Studentenwohnheimen mit 5 bis 7 Prozent deutlich mehr zu verdienen.

„Ein großer Vorteil von Spezialimmobilien ist die Streuung über die normalen Büro- oder Einzelhandelsobjekte hinaus“, sagt Sonja Knorr vom Berliner Analysehauses Scope. „Nischenimmobilien bieten zudem eine langfristige hohe Einnahmesicherheit“, so die Analystin. „Damit kommen sie dem aktuellen Bedürfnis vieler Investoren nach maximaler Sicherheit entgegen.“ Alle Segmente seien relativ konjunkturunabhängig. Knorr: „Sie befriedigen wichtige alltägliche Bedürfnisse, etwa den Bedarf an Wohnraum im Alter oder Parkraum in Städten. Und die Objekte sind meist langfristig vermietet.“

Auch offene Immobilienfonds orientieren sich darum immer stärker abseits der breiten Pfade. Dennoch machen Büro-Objekte mit 62,3 Prozent der Liegenschaften immer noch den Großteil aus. Hotels stellen laut Fondsverband BVI 4,3 Prozent, Industrie-Immobilien wie Lager und Hallen 3,9 Prozent und der Bereich Kfz, also Parkhäuser und bezahlte Parkplätze, 4,3 Prozent.

Spezialisierte Produkte gibt es zudem nur wenige: Einmal Parkhaus, Logistik und Fachmarkt sind derzeit auf dem Beteiligungsmarkt zu haben und gleich viermal Pflegeheim. Kein Wunder: Die Altersgruppe 80+ wird sich bis 2050 nahezu verdreifachen. Damit verbunden ist ein erheblich höherer Pflegebedarf, und ausreichend Pflegeplätze in entsprechenden Einrichtungen gibt es bereits heute schon nicht. Hinzu kommt: Aufgrund sinkender Geburtenzahlen wird die Kluft zwischen Jung und Alt immer größer, was dazu führt, dass die Betreuung älterer und pflegebedürftiger Angehöriger in der Familie nicht mehr gewährleistet ist.