Lohnenswerte Immobilieninvestments „Nischenimmobilien bieten hohe Einnahmesicherheit“

Welche Risiken es gibt

Die Risiken? „Die Liquidität ist ein entscheidendes Kriterium“, so Matthias Pink, verantwortlich für das Research in Deutschland beim Immobilienberater Savills. Nicht alle Objekte könne man problemlos wieder verkaufen. Pink: „Bei Parkhäusern beispielsweise gibt es nur wenige Marktteilnehmer. Darum dürfte es schwierig sein, in kurzer Zeit zu verkaufen, wenn man muss.“ Häufig sind die Spezialimmobilien zudem auf die individuellen Bedürfnisse der jeweiligen Pächter und Nutzer zugeschnitten. „Das führt zu Risiken bei der Anschlussvermietung“, so Scope-Analystin Knorr.

Um die Risiken im Veräußerungsszenario zu senken, strukturieren die Fondsanbieter ihre Produkte darum gerne so, dass die Pachtlaufzeit die Fondslaufzeit übersteigt. Knorr: „Beispielsweise sind die Parkhäuser der Fonds vom Anbieter Bouwfonds sehr langfristig verpachtet, Gleiches gilt für die Pflegeheime des Initiators Immac.“

Ein sehr relevantes Risiko bei Betreiberimmobilien wie Hotels oder Pflegeheimen sei zudem die Bonität des Pächters oder Betreibers. Pflegeheimbetreiber beispielsweise haben oftmals eine Bonität unterhalb des Investment-Grade-Bereichs. „Von den Top-20-Betreibern haben sie allein fünf, die aufgrund ihrer Personalkostenstruktur in den vergangenen Jahren nicht überleben konnten“, sagt Dirk Hasselbring, Geschäftsführer von Hamburg Trust. Der Initiator ist auf Wohnimmobilien und daran angrenzende Segmente wie Studentenwohn- und Pflegeheime sowie Mikro-Apartments spezialisiert. „Wir machen bei Pflegeheimen darum lieber keine Verträge mit den Betreibern, sondern mit den Mietern“, so Hasselbring. „Dadurch streuen wir das Mietausfallrisiko deutlich breiter.“

Anders jedoch bei Studentenwohnheimen: „In diesem Fall ist die Fluktuation so hoch, dass wir lieber Verträge mit den Betreibern machen. Das sind aber meist die städtischen Studentenwerke, die selten Pleite gehen.“ Bei kleineren privaten Betreibern sei er hingegen vorsichtig. Hasselbring: „So eine 25.000-Euro-GmbH kann sich schnell mal verabschieden.“

Auf den Track Record achten

Ganz grundsätzlich muss man sich wesentlich stärker mit den Risiken auseinandersetzen. Pink: „Man muss die Segmente erst einmal verstehen lernen.“ Das sieht auch Scope-Analystin Knorr so: „Fonds-anbieter brauchen für die Nischenmärkte spezifische Expertise und Erfahrung.“ Investoren sollten darum auf den Track Record der Anbieter achten. Knorr: „Nur Spezialisten mit gutem Marktzugang sind in der Lage, Investments zu tätigen, die unter Rendite-Risiko-Gesichtspunkten sinnvoll sind.“ Eine hohe Kompetenz spricht Scope beispielsweise Hahn Immobilien im Bereich Einzelhandel oder Immac im Bereich der Pflegeimmobilien zu.

Wer jetzt einsteigen will, muss sich sputen. Nicht nur, dass es aktuell wenig Produkte auf dem Markt gibt. Sie haben auch nicht viel Platz: Keiner der Fonds auf dem Markt will über 100 Millionen Euro investieren. „Das liegt an der Struktur der Immobilien: Das Volumen hat eine natürliche Obergrenze, anders als bei Büro-Objekten mit Volumina bis zu mehreren Hundert Millionen Euro“, so Knorr.

Dennoch dürften in den kommenden Monaten noch einige Produkte auf den Markt kommen. So will etwa der Dortmunder Initiator Dr. Peters wieder in das Geschäft mit Immobilienfonds einsteigen und sich auf Hotels, Pflegeheime und Fachmarktzentren spezialisieren. Das Haus hat von 1977 bis 2007 bereits 50 solcher Fonds mit einem Investitionsvolumen von knapp 600 Millionen Euro aufgelegt.