Michael Schneider über neue offene Immobilienfonds „Das Vertrauen der privaten Anleger ist zurückgekehrt“
Hinzu kommt: Viele der neuen Fonds haben eine deutlich stärkere strategische Fokussierung als die Fonds alter Machart. Die Fonds aus der Zeit vor der Krise investieren alle überwiegend in Büroimmobilien, ergänzt zu einem kleineren Teil um die Nutzungsarten Handel und Logistik. Die neuen Fonds investieren dagegen teilweise in ausgewählte Nutzungsarten wie zum Beispiel Wohnen. Andere haben einen spezifischen, geografischen Zuschnitt und investieren beispielsweise nur im Freistaat Bayern oder nur in Nordamerika. Sie bilden somit attraktive Produktergänzungen zu den eher generalistisch aufgestellten großen Bestandsfonds.
Ankauf von neuen Objekten aktuell größte Herausforderung
Die wohl größte Herausforderung der neuen Fonds ist derzeit der Ankauf von Immobilien. Die Fonds müssen ihre Portfolios in einer Marktphase aufbauen, die von hohem Nachfrageüberhang und hohen Immobilienpreisen geprägt ist. Dies birgt das Risiko, dass die Fonds teuer einkaufen und in schwächeren Marktphasen ggf. Abwertungen vornehmen müssen. Allerdings ist in der Praxis zu konstatieren, dass die meisten neuen Fonds sehr selektiv ankaufen und ihre Portfolios vergleichsweise langsam aufbauen. Darüber hinaus sind sie bestrebt, mit ihren Spezialisierungen attraktive Investmentchancen zu identifizieren.
Anleger sollten sich das Startportfolio eines Fonds – in der Regel gehen neue Fonds mit einem kleinen Startportfolio an den Markt – genau anschauen. Wie ist die Relation von Mieteinnahmen und Kaufpreis? Wie sind die Restlaufzeiten der Mietverträge? Ein Vorteil bei offenen Immobilienfonds ist, dass diese Informationen öffentlich zugänglich sind und in den halbjährlich zu veröffentlichenden Geschäftsberichten eingesehen werden können. Außerdem sollten sie einen Blick auf den Track Record der Management-Gesellschaft werfen und sich ein Bild davon machen, wie die Gesellschaft den Zugang zu Objekten sicherstellen will.
Dazu ein Beispiel. Der Wohnimmobilienexperte Industria Wohnen ist seit über 60 Jahren am Markt und managt Immobilienfonds mit einem Investmentvolumen von insgesamt rund zwei Milliarden Euro. Im Jahr 2015 legte das Haus einen ersten offenen Wohnimmobilienfonds für Privatanleger auf. Guten Zugang zu neuen Immobilien für den Fonds hat Industria Wohnen aus seiner langfristigen und umfassenden Geschäftstätigkeit.
Renditen im Schnitt zwischen 2,0 und 3,0 Prozent
Welche Renditen können Anleger erwarten? Betrachtet man die Gesamtbranche, liegt die durchschnittliche Rendite bei einem Betrachtungszeitraum von zehn Jahren bei 2,5 Prozent pro Jahr und bei einem Fünfjahreszeitraum bei 2,7 Prozent pro Jahr. Die neuen Fonds liegen sogar aktuell noch darüber. Angesichts weiterhin hoher Kaufpreise (und damit sinkenden Immobilienrenditen) ist im Schnitt eher mit leicht sinkenden als mit steigenden Renditen zu rechnen. Zu dieser Entwicklung leistet auch das Niedrigzinsumfeld einen Beitrag: Denn die Fonds investieren nicht nur in Immobilien, sondern halten einen Teil der Gelder in liquiden Mitteln vor – für Anteilsrückgaben, Ausschüttungen, Bewirtschaftung der Objekte etc. Diese Gelder bringen derzeit allerdings keine Zinsen bzw. generieren sogar Kosten und verwässern die Immobilienfondsrendite.
Fazit: Das Vertrauen privater Anleger in offene Immobilienfonds ist zurückgekehrt. Das zeigen die sehr hohen Mittelzuflüsse im Milliardenbereich in den vergangenen Jahren. Die neuen Fonds sind eine attraktive Option für Privatanleger – zumal viele der Altfonds derzeit keine bzw. nur geringe neue Anlegergelder mehr annehmen. Dennoch sollten Anleger das Startportfolio, die Fondsstrategie und den Track Record der Anbieter kritisch würdigen und auch untereinander vergleichen.
Autor Michael Schneider ist Geschäftsführer der Intreal International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft.
