Wo knallt es wann? Immobilienmarkt: Modell will regionale Blasen früh erkennen
Bisherige Studien erklären Preisentwicklungen auf Immobilienmärkten vor allem auf einer gesamtwirtschaftlichen Ebene und identifizieren die Finanzierungsbedingungen als die wesentlichen Preistreiber für Immobilien- Kaufpreise. Regionale Blasen lassen sich jedoch nicht durch das allgemeine Zinsniveau erklären. Vielmehr sind sie anhand der Entwicklung des Verhältnisses von Kaufpreisen zur Zahl der Angebote zu beschreiben und in Deutschland vor allem Auswirkung einer durch demographische Veränderungen verursachten starken Binnenwanderung. Von einer Blase können erst dann gesprochen werden, wenn diese platzt, was bedeute, dass einer der Gründe, die für das Ansteigen der Preise verantwortlich sind, abrupt wegfallen müsse, so Wölfle.
Mithilfe von Daten aus der IMV-Marktdatenbank berechnet Wölfle eine Kennzahl für die Prüfung des Preisniveaus, indem ein in der Finanzmarktforschung etabliertes Maß auf Immobilienmärkte übertragen wird. Die vorgestellte Kennzahl nutzt Preise und Angebotsmengen auf Immobilienmärkten, um eine Aussage über die Auswirkung von Knappheit auf diesen Märkten zu treffen. Auf Immobilien übertragen heißt dies: Werden Preissprünge mit der Anzahl gehandelter Immobilien verglichen, lässt sich ableiten, wie stark Knappheitseffekte für die Höhe der Kaufpreise verantwortlich waren. Wird nämlich die Knappheit aufgelöst, kommt es zu einer deutlichen Preiskorrektur – und die Blase platzt.
Soweit die Immobilienpreise aufgrund des Zuzugs von Menschen steigen, muss im Hinblick auf das Preisblasenrisiko gefragt werden, ob dieser Zuzug anhalten, abebben oder vielleicht abrupt enden wird. „Auch wenn die Doppelabiturjahrgänge hinter uns liegen und nun geburtenschwächere Jahrgänge bevorstehen, wird die Wanderung nicht auf null sinken oder sich von heute auf morgen umkehren. Eine kontinuierliche Abnahme des Zustroms in die Ballungsgebiete dürfte eher zu einem Abflachen der Preisentwicklung führen“, so der wissenschaftliche Leiter.
