Nachgefragt: So funktionieren Leibrente, Umkehrhypothek & Co.
Klaus Secker, DGR
DAS INVESTMENT.com: Der Markt für Umkehrhypotheken gestaltet sich in Deutschland äußerst übersichtlich. Warum ist das so?
Klaus Secker: Es ist weniger die Anzahl der Interessenten, sondern in erste Linie die Frage nach den geeigneten Produkten. Nicht immer treffen diese Angebote auch den Bedarf der Kunden. Bei der Produktentwicklung wollen die Anbieter den Wünschen der Kunden nachkommen, müssen aber gleichzeitig verschiedene Risiken miteinander in Einklang bringen.
DAS INVESTMENT.com: Und welche sind das?
Secker: Wir haben zwei wesentliche Hauptrisiken, zum einen die Restlebenserwartung der Kunden, zum anderen die langfristige vernünftige Werteinschätzung der Immobilie. Lebenslange Umkehrdarlehen bieten die Möglichkeit, heute ein Darlehen in Anspruch zu nehmen, dieses aber erst bei Verlassen der Immobilie inklusive Zinsen wieder zurück zu zahlen. Die Höhe des zurückzuzahlenden Betrages - also die Darlehenstilgung und aufgelaufene Zinsen - steht heute aber noch nicht fest, weil der Zeitpunkt der Rückzahlung nicht feststeht. Ein weiteres wichtiges Risiko, welches richtig bewertet werden muss, ist die langfristige Werteinschätzung der Immobilie, die ja als Sicherheit für das Darlehen dient. Hier spielen die Lage des Grundstückes ebenso wie langfristige Attraktivität der Immobilie selbst eine wichtige Rolle.
DAS INVESTMENT.com: Welche Möglichkeiten haben Rentner generell, ihre Immobilie zu Geld zu machen, ohne ausziehen zu müssen - Stichwort Leibrente?
Secker: Das ist eine von mehreren Varianten. Bei einem Leibrentenverkauf geht die Immobilie auf den neuen Eigentümer über. Bewertungsprobleme wie zum Beispiel die Ermittlung der Mietkosten oder das Langlebigkeitsrisiko führen häufig dazu, dass immer eine der beiden Parteien benachteiligt ist. Hinzu kommen weitere Bewertungsprobleme, wenn die Begünstigten der Leibrente aus gesundheitlichen Gründen ausscheiden müssen. All diese Punkte führen dazu, dass die Leibrente in Deutschland überwiegend durch private Transaktionen geprägt ist.
DAS INVESTMENT.com: Was ist mit dem Nießbrauchsrecht? Worin unterscheidet es sich von der Leibrente?
Secker: Die Grundprobleme hinsichtlich der Bewertung sind die gleichen. Der Unterschied besteht darin, dass der Nießbrauchberechtigte in der Regel weiterhin alle Instandhaltungs- und Unterhaltungskosten zu tragen hat.
DAS INVESTMENT.com: Was ist mit Umkehrhypotheken?
Secker: Wer diese Variante wählt, muss mindestens 60 Jahre alt sein. Dabei gibt es zwei Möglichkeiten: Entweder wird ein Darlehen auf die Immobilie auf einen Schlag oder in Form einer monatlichen Rente ausgezahlt. Zahlungen für Zins und Tilgung fallen erst an, wenn der Darlehensnehmer aus der Immobilie auszieht oder verstirbt. Eine Variante ist übrigens ein spezielles Seniorendarlehen für Ruheständler. Anders als bei der Umkehrhypothek ist die Bonität des Kunden jedoch wichtig für die Kreditvergabe.
DAS INVESTMENT.com: Sie bieten außerdem die Variante „Grundstückskapital“ an. Was ist damit gemeint?
Secker: Der Kunde verkauft ausschließlich das Grundstück an uns und mietet dieses dann wieder zurück. Hierzu wird ein Erbbaurecht bestellt. Wir bieten die Möglichkeit, dass die Hausbesitzer oder seine Nachfolger das Grundstück zu einem späteren Zeitpunkt wieder zurückkaufen können. Diese Version eignet sich besonders für Kunden, die mit ihrer Immobilie ganz oder teilweise Mieteinnahmen erzielen. Da nur das Grundstück verkauft wird, können diese Kunden weiterhin die Mieteinnahmen aus der Immobilie behalten und die Erbpacht für das Grundstück steuerlich absetzen.
DAS INVESTMENT.com: Und wie funktioniert das Erbbaurecht genau?
Secker: Normalerweise gehören Haus und Grundstück untrennbar zusammen. Der Gesetzgeber hat bereits 1919 mit der Erbbaurechtsverordnung die Möglichkeit geschaffen, ein Haus auf einem Grundstück zu besitzen, ohne Grundstückeigentümer zu sein. Diese Möglichkeit wurde in der Vergangenheit vielen Eigenheimbesitzern häufig von Kirchen und Gemeinden angeboten, die Grundstücke besaßen. Wir bieten den Immobilieneigentümern die Möglichkeit, nur das Grundstück an uns zu verkaufen und dann wieder zurück zu mieten. Dies hat den Vorteil, dass die Hausbesitzer heute sofort einen größeren Geldbetrag zur Verfügung haben, den sie frei nutzen können. Gleichzeitig mit dem Verkauf bleibt dem Kunden weiterhin die volle Nutzung erhalten, wie er es bisher gewohnt ist.
DAS INVESTMENT.com: Welche Perspektiven sehen Sie für das Marktsegment „Hausverzehr“ für die kommenden Jahre?
Secker: Der Wachstum dieses Marktsegmentes hängt aus unserer Sicht maßgeblich von zwei Faktoren ab. Erstens könnte sich die Attraktivität des Marktes für den einzelnen Immobilienbesitzer durch weitere innovative Produktentwicklungen deutlich erhöhen. Zweitens hat Deutschland faktisch noch keine Altersarmut. Dies wird sich in den nächsten Jahren ändern und somit auch der Bedarf und die Bereitschaft der Immobilieneigentümer solche Lösungen vermehrt zu suchen, erhöhen.
Klaus Secker: Es ist weniger die Anzahl der Interessenten, sondern in erste Linie die Frage nach den geeigneten Produkten. Nicht immer treffen diese Angebote auch den Bedarf der Kunden. Bei der Produktentwicklung wollen die Anbieter den Wünschen der Kunden nachkommen, müssen aber gleichzeitig verschiedene Risiken miteinander in Einklang bringen.
DAS INVESTMENT.com: Und welche sind das?
Secker: Wir haben zwei wesentliche Hauptrisiken, zum einen die Restlebenserwartung der Kunden, zum anderen die langfristige vernünftige Werteinschätzung der Immobilie. Lebenslange Umkehrdarlehen bieten die Möglichkeit, heute ein Darlehen in Anspruch zu nehmen, dieses aber erst bei Verlassen der Immobilie inklusive Zinsen wieder zurück zu zahlen. Die Höhe des zurückzuzahlenden Betrages - also die Darlehenstilgung und aufgelaufene Zinsen - steht heute aber noch nicht fest, weil der Zeitpunkt der Rückzahlung nicht feststeht. Ein weiteres wichtiges Risiko, welches richtig bewertet werden muss, ist die langfristige Werteinschätzung der Immobilie, die ja als Sicherheit für das Darlehen dient. Hier spielen die Lage des Grundstückes ebenso wie langfristige Attraktivität der Immobilie selbst eine wichtige Rolle.
DAS INVESTMENT.com: Welche Möglichkeiten haben Rentner generell, ihre Immobilie zu Geld zu machen, ohne ausziehen zu müssen - Stichwort Leibrente?
Secker: Das ist eine von mehreren Varianten. Bei einem Leibrentenverkauf geht die Immobilie auf den neuen Eigentümer über. Bewertungsprobleme wie zum Beispiel die Ermittlung der Mietkosten oder das Langlebigkeitsrisiko führen häufig dazu, dass immer eine der beiden Parteien benachteiligt ist. Hinzu kommen weitere Bewertungsprobleme, wenn die Begünstigten der Leibrente aus gesundheitlichen Gründen ausscheiden müssen. All diese Punkte führen dazu, dass die Leibrente in Deutschland überwiegend durch private Transaktionen geprägt ist.
DAS INVESTMENT.com: Was ist mit dem Nießbrauchsrecht? Worin unterscheidet es sich von der Leibrente?
Secker: Die Grundprobleme hinsichtlich der Bewertung sind die gleichen. Der Unterschied besteht darin, dass der Nießbrauchberechtigte in der Regel weiterhin alle Instandhaltungs- und Unterhaltungskosten zu tragen hat.
DAS INVESTMENT.com: Was ist mit Umkehrhypotheken?
Secker: Wer diese Variante wählt, muss mindestens 60 Jahre alt sein. Dabei gibt es zwei Möglichkeiten: Entweder wird ein Darlehen auf die Immobilie auf einen Schlag oder in Form einer monatlichen Rente ausgezahlt. Zahlungen für Zins und Tilgung fallen erst an, wenn der Darlehensnehmer aus der Immobilie auszieht oder verstirbt. Eine Variante ist übrigens ein spezielles Seniorendarlehen für Ruheständler. Anders als bei der Umkehrhypothek ist die Bonität des Kunden jedoch wichtig für die Kreditvergabe.
DAS INVESTMENT.com: Sie bieten außerdem die Variante „Grundstückskapital“ an. Was ist damit gemeint?
Secker: Der Kunde verkauft ausschließlich das Grundstück an uns und mietet dieses dann wieder zurück. Hierzu wird ein Erbbaurecht bestellt. Wir bieten die Möglichkeit, dass die Hausbesitzer oder seine Nachfolger das Grundstück zu einem späteren Zeitpunkt wieder zurückkaufen können. Diese Version eignet sich besonders für Kunden, die mit ihrer Immobilie ganz oder teilweise Mieteinnahmen erzielen. Da nur das Grundstück verkauft wird, können diese Kunden weiterhin die Mieteinnahmen aus der Immobilie behalten und die Erbpacht für das Grundstück steuerlich absetzen.
DAS INVESTMENT.com: Und wie funktioniert das Erbbaurecht genau?
Secker: Normalerweise gehören Haus und Grundstück untrennbar zusammen. Der Gesetzgeber hat bereits 1919 mit der Erbbaurechtsverordnung die Möglichkeit geschaffen, ein Haus auf einem Grundstück zu besitzen, ohne Grundstückeigentümer zu sein. Diese Möglichkeit wurde in der Vergangenheit vielen Eigenheimbesitzern häufig von Kirchen und Gemeinden angeboten, die Grundstücke besaßen. Wir bieten den Immobilieneigentümern die Möglichkeit, nur das Grundstück an uns zu verkaufen und dann wieder zurück zu mieten. Dies hat den Vorteil, dass die Hausbesitzer heute sofort einen größeren Geldbetrag zur Verfügung haben, den sie frei nutzen können. Gleichzeitig mit dem Verkauf bleibt dem Kunden weiterhin die volle Nutzung erhalten, wie er es bisher gewohnt ist.
DAS INVESTMENT.com: Welche Perspektiven sehen Sie für das Marktsegment „Hausverzehr“ für die kommenden Jahre?
Secker: Der Wachstum dieses Marktsegmentes hängt aus unserer Sicht maßgeblich von zwei Faktoren ab. Erstens könnte sich die Attraktivität des Marktes für den einzelnen Immobilienbesitzer durch weitere innovative Produktentwicklungen deutlich erhöhen. Zweitens hat Deutschland faktisch noch keine Altersarmut. Dies wird sich in den nächsten Jahren ändern und somit auch der Bedarf und die Bereitschaft der Immobilieneigentümer solche Lösungen vermehrt zu suchen, erhöhen.
