Immobilienfonds: Mehr-Objekt-Pflicht wäre unsinnig
Angelika Kunath, Geschäftsführerin vom FHH Fondshaus
Werden Immobilienfonds mit einem Objekt bald verboten? Im Bundesfinanzministerium gibt es derzeit Überlegungen, im Zusammenhang mit der Umsetzung der AIFM-Richtlinie in deutsches Recht nur noch solche Fonds zuzulassen, die in mehrere Objekte – die Rede ist von mindestens sieben – investieren.
Das Argument klingt auf den ersten Blick einleuchtend: Wenn selbst für institutionelle Anleger schon eine Risikostreuung durch mehrere Immobilien vorgeschrieben ist (so etwa bei Spezialfonds), warum sollten dann nicht ähnliche Vorschriften für private Anleger gelten, die doch in viel höherem Maße schützenswert sind? Mit dieser Begründung wird im BMF zurzeit überlegt, bestimmte Regelungen des Investmentgesetzes, insbesondere zur Risikostreuung und zur Höhe der Fremdkapitalquote, künftig auch für geschlossene Fonds einzuführen.
Damit wird jedoch das Wesen des geschlossenen Fonds verkannt. Der geschlossene Fonds steht dem Direktinvestment in eine Immobilie viel näher als einem offenen Immobilienfonds, der in sehr viele Objekte investiert. Der Ursprungsgedanke eines geschlossenen Fonds ist ja gerade der, dass sich der Anleger ganz bewusst für ein konkretes Objekt entscheidet, das ihn überzeugt.
Er erwirbt eine Gewerbeimmobilie zusammen mit anderen Anlegern, weil diese – anders als ein Mietshaus oder eine Eigentumswohnung – für ihn allein nicht erschwinglich ist. Das ist übrigens der Unterschied zu institutionellen Investoren, die viele Gewerbeimmobilien auch direkt erwerben können.
Und was ist mit der Risikostreuung? Diese findet vielfach auf der Ebene der Immobilie selbst statt. Welcher Fonds, so muss man fragen, bietet eine bessere Risikostreuung: Der Fonds, der in sieben Ein-Mieter-Immobilien investiert oder der Fonds, der nur in ein Shoppingcenter oder in eine große Wohnanlage mit mehreren Hundert Mietern investiert?
Der Anleger, der sich für einen geschlossenen Fonds entscheidet, möchte eine darüber hinausgehende Streuung der Risiken selbst vornehmen. Vielleicht besitzt er eine oder sogar mehrere Wohnungen und möchte zur Abrundung in ein Shoppingcenter investieren, was naturgemäß nur über eine Fondslösung möglich ist.
Das Argument klingt auf den ersten Blick einleuchtend: Wenn selbst für institutionelle Anleger schon eine Risikostreuung durch mehrere Immobilien vorgeschrieben ist (so etwa bei Spezialfonds), warum sollten dann nicht ähnliche Vorschriften für private Anleger gelten, die doch in viel höherem Maße schützenswert sind? Mit dieser Begründung wird im BMF zurzeit überlegt, bestimmte Regelungen des Investmentgesetzes, insbesondere zur Risikostreuung und zur Höhe der Fremdkapitalquote, künftig auch für geschlossene Fonds einzuführen.
Damit wird jedoch das Wesen des geschlossenen Fonds verkannt. Der geschlossene Fonds steht dem Direktinvestment in eine Immobilie viel näher als einem offenen Immobilienfonds, der in sehr viele Objekte investiert. Der Ursprungsgedanke eines geschlossenen Fonds ist ja gerade der, dass sich der Anleger ganz bewusst für ein konkretes Objekt entscheidet, das ihn überzeugt.
Er erwirbt eine Gewerbeimmobilie zusammen mit anderen Anlegern, weil diese – anders als ein Mietshaus oder eine Eigentumswohnung – für ihn allein nicht erschwinglich ist. Das ist übrigens der Unterschied zu institutionellen Investoren, die viele Gewerbeimmobilien auch direkt erwerben können.
Und was ist mit der Risikostreuung? Diese findet vielfach auf der Ebene der Immobilie selbst statt. Welcher Fonds, so muss man fragen, bietet eine bessere Risikostreuung: Der Fonds, der in sieben Ein-Mieter-Immobilien investiert oder der Fonds, der nur in ein Shoppingcenter oder in eine große Wohnanlage mit mehreren Hundert Mietern investiert?
Der Anleger, der sich für einen geschlossenen Fonds entscheidet, möchte eine darüber hinausgehende Streuung der Risiken selbst vornehmen. Vielleicht besitzt er eine oder sogar mehrere Wohnungen und möchte zur Abrundung in ein Shoppingcenter investieren, was naturgemäß nur über eine Fondslösung möglich ist.
