Offene Immobilienfonds: „Die Marktbereinigung ist abgeschlossen“

Fondsmanager Mario Schüttauf

Fondsmanager Mario Schüttauf

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DAS INVESTMENT.com: Einige der verbliebenen offenen Immobilienfonds (OIFs) verzeichnen wieder Nettozuflüsse. Ist die Krise damit durchgestanden?

Mario Schüttauf: Wir gehen davon aus, dass die OIFs nun die relativ lange Phase der Turbulenzen und Unsicherheiten hinter sich lassen können. Die Marktbereinigung kann als abgeschlossen betrachtet werden, und mit dem Inkrafttreten des Kapitalanlagegesetzbuchs am 22. Juli 2013 dürfte, so hoffen wir zumindest, der Prozess der Neuregulierung vorerst ebenfalls ein Ende finden. Das sind grundsätzlich gute Ausgangsvoraussetzungen für eine weiterhin gute Entwicklung der OIFs und damit auch der Anlegernachfrage.

DAS INVESTMENT.com: Inwiefern unterscheiden sich die noch existierenden OIFs von denen, die sich in Abwicklung befinden? Ist der entscheidende Unterschied der Vertriebskanal der eigenen Bank?

Schüttauf: Eine breite und verlässliche Vertriebsbasis ist – das haben die Erfahrungen der vergangenen Jahre gezeigt – eine ganz wesentliche Voraussetzung. Im Falle vom Hausinvest besteht diese natürlich aus der Commerzbank, darüber hinaus arbeiten wir aber mit über 2.700 weiteren Vertriebspartnern zusammen.

Es kommt aber noch ein anderer wichtiger Aspekt hinzu. Erfolgreiche OIFs wie der Hausinvest oder die Produkte der anderen banknahen Wettbewerber profitieren nicht zuletzt von ihrer Größe. Damit verfügen sie  im Hinblick auf das Risikoprofil über deutlich bessere Ausgangsvoraussetzungen.

Die Fondsimmobilien können über viele Märkte und Nutzungsarten gestreut werden. Auch der Branchenmix der Mieter ist in der Regel deutlich breiter. Großvolumige und seit Jahrzehnten etablierte Fonds haben ihre Portfolios über mehrere Immobilienzyklen aufgebaut und erweisen sich damit als relativ robust gegenüber Marktschwankungen.

DAS INVESTMENT.com: Glauben Sie, dass es vor dem Stichtag 22. Juli nochmal zu einem Ansturm auf OIFs kommen wird? (Anmerkung für die Leser: dann tritt das neue KAG-Buch in Kraft. Nur vorher fällt ein Investment und die alte Regelung, dass pro Halbjahr Anteile im Wert von 30.000 Euro ohne Kündigungsfrist zurückgegeben werden können)

Schüttauf: Das ist durchaus möglich. Immerhin können sich Anleger, die vor diesem Stichtag OIF-Anteile erwerben, langfristig die derzeit noch geltenden Freibeträge sichern. Diese erlauben Verfügungen bis zu 30.000 Euro pro Kalenderhalbjahr ohne Berücksichtigung von Mindesthalte- und Kündigungsfristen.

Ich möchte aber deutlich machen, dass OIFs auch nach dem 22. Juli 2013 ein attraktives Investment sind. Das neue Gesetz stärkt den langfristigen Charakter von OIFs. Die Anleger sind bereits heute durchschnittlich sieben Jahre investiert.

Insoweit werden die künftig unabhängig von der Verfügungshöhe geltende Mindesthaltedauer von 24 Monaten und die Kündigungsfrist von 12 Monaten keine signifikante Einschränkung bedeuten. Die Regelungen ermöglichen dem Fondsmanagement eine effizientere Liquiditätssteuerung und machen die Fonds damit noch stabiler.  

DAS INVESTMENT.com: Wie hoch ist die Liquiditätsquote Ihres Immobilienfonds?

Schüttauf: Der Hausinvest hat mehr als 1,3 Milliarden Euro ausschließlich in Tages- und Termingeldern angelegt. Das Volumen bewegt sich selbstverständlich mal noch oben, mal nach unten, aber immer entlang unserer Zielquote von 15 Prozent.

DAS INVESTMENT.com: Hat das Halten einer höheren Liquiditätsquote dazu geführt, dass die Rendite gesunken ist? Immerhin liegt das Geld brach.

Schüttauf: Im Hausinvest liegt das Geld nicht brach. Wir halten eine gute Balance zwischen einer angemessenen Liquidität in Niedrigzinszeiten und einer hinreichenden Flexibilität für Neu- und Bestandsinvestitionen. Darüber hinaus können wir stets etwaige Rückgabewünsche der Anleger erfüllen.   

DAS INVESTMENT.com: Hat die Krise dazu geführt, dass Asset Manager, Vertrieb und Anleger näher zusammengerückt sind? Wissen Sie heute besser, ob ein „Ansturm“ von Anteilsrückgaben bevorsteht?

Schüttauf: Ein Ergebnis der Krise sind neue gesetzliche Regelungen, die dem Fondsmanagement eine effiziente Liquiditätssteuerung ermöglichen. Kurzfristige Anteilsrückgaben im großen Umfang sind damit künftig ausgeschlossen.

Ich würde sagen, dass die Krise das Bewusstsein für den originären Charakter von OIFs geschärft hat. Die Fonds sind ein langfristiges Sachwertinvestment für Privatanleger mit geringer Risikoneigung und dem Bedürfnis nach einer beständig soliden Rendite.

Dieser Anspruch ist in den vergangenen Jahren durch die Anlage- und Vertriebspolitik einiger Fonds leider systematisch verwässert worden. Die allzu großzügige Aufnahme institutioneller Investoren, eingeschränkte Vertriebszugänge, fragwürdige Immobilienakquisitionen und das Unterschätzen der Bedeutung von nachhaltigem Asset Management haben maßgeblich dazu beigetragen, dass das OIF-Segment in eine Krise schlitterte.