Offene Immobilienfonds: „Die Marktbereinigung ist abgeschlossen“
DAS INVESTMENT.com: Worauf kommt es heute mehr denn je beim Asset Management an?
Schüttauf: Wir sind überzeugt, dass sich Mehrwert vor allem über nachhaltiges Asset Management erzielen lässt. Wir müssen uns also die Frage stellen, wie wir es schaffen, dass eine Immobilie auch 15 Jahre nach dem Bau noch attraktiv für Mieter ist?
Oder auch noch weiter gedacht: Was ist zu tun, um die Immobilie transaktionsfähig zu halten und stets gute Ausgangsvoraussetzungen für einen möglichen Verkauf zu gewährleisten?
Wir entwickeln uns darum zunehmend vom Transaktionshaus zum Asset Manager entwickeln. Derzeit werden Immobilien vor allem als Handelsobjekte gesehen. Entscheidend ist jedoch, was zwischen dem Kauf und der Veräußerung einer Immobilie passiert. In diesem Zeitraum müssen wir das Wertsteigerungspotenzial durch unsere Aktivitäten im Asset Management bestmöglich ausschöpfen.
DAS INVESTMENT.com: Beobachten Sie jetzt auch ganz speziell die zum Verkauf stehenden „Filetstücke“ der offenen Immobilienfonds, die sich in Abwicklung befinden?
Schüttauf: Natürlich haben wir das im Blick. Aber bislang haben wir nur sehr wenige Objekte gesehen, die für uns ernsthaft in Frage gekommen wären. Es werden mehrheitlich Immobilien in Deutschland und im benachbarten Ausland angeboten. Wir nehmen zwar grundsätzlich die europäischen Kernländer in den Fokus, aber hier sind wir mit unserem Bestand gegenwärtig bereits bestens investiert.
Zudem wird man derzeit kaum attraktive Angebote zu einem vernünftigen Preis finden. Die Märkte sind in großen Teilen überhitzt. Deshalb beschäftigen wir uns vor allem mit Asien und Nordamerika, wo wir gutes Potenzial sehen. Wir werden mögliche Akquisitionen allerdings sehr sorgfältig prüfen, um uns nicht die Probleme von morgen ins Portfolio zu holen.
DAS INVESTMENT.com: Ist eine Lehre der Krise der OIFs als Fondsgesellschaft darauf zu schauen, wie viele der Anteile in den Händen von institutionellen Investoren liegen? Benutzen diese OIFs bereits wieder als Tagesgeld-Ersatz?
Schüttauf: Das war für einige Fondsgesellschaften in der Tat eine wichtige Lehre. Im Hausinvest war der Anteil institutioneller Investoren am Fondsvolumen bereits vor der Krise auf 10 Prozent begrenzt. Darüber hinaus hatten wir frühzeitig individuelle Rückgabevereinbarungen geschlossen, sodass wir – anders als einige Wettbewerber – zu keinem Zeitpunkt von kurzfristigen, großvolumigeren Mittelabflüssen überrascht wurden.
Soweit institutionelle Anleger heute noch in OIF investiert sind, können sie diese aufgrund der für höhere Beträge geltenden Mindesthalte- und Kündigungsfristen kaum mehr als Tagesgeldersatz nutzen. Unter den ab 22. Juli 2013 geltenden Regelungen ist dies für Neuanlagen dann völlig ausgeschlossen.
DAS INVESTMENT.com: Wie hoch ist die Quote der institutionellen Anleger bezogen auf andere Investoren bei Ihrem Fonds?
Schüttauf: Inzwischen beträgt die Quote weniger als 2 Prozent, weil viele Großanleger unter den seit 1. Januar 2013 geltenden gesetzlichen Regelungen nicht mehr in Offenen Immobilienfonds investiert sein wollten oder konnten.
DAS INVESTMENT.com: Welches Vorurteil/Falschwissen in der Öffentlichkeit über Immobilieninvestments/offene Immobilienfonds ärgert Sie am meisten?
Schüttauf: Ich fand es bedauerlich, dass nach Bekanntwerden der Problemfälle unter den OIFs sehr häufig sämtliche Produkte dieses Marktes über einen Kamm geschoren wurden. Wir haben enorme Anstrengungen unternommen, um Anlegern, Vertriebspartnern und Medien deutlich zu machen, dass es innerhalb des OIF-Spektrums große Unterschiede gibt und dass es sich lohnt, einen genauen Blick auf die Historie der Produkte, die Zusammensetzung ihrer Portfolios und die Stärken des Fondsmanagements zu werfen.
Hausinvest
WKN (Retailtranche): 980701
Vermietungsquote: 90,3 Prozent
Fremdkapitalquote: 27,3 Prozent
Fondsvolumen: 9.320 Millionen Euro
Teil 1 der Interview-Serie zu offenen Immobilienfonds mit Ulrich Steinmetz von RREEF lesen Sie hier.
Teil 2 mit Reinhard Kutscher von Union Investment Real Estate gibt's hier.
