Offener Immobilienfonds haus-Invest „Dann erreichen wir unser Renditeziel von 4 bis 6 Prozent“
Mario Schüttauf, Fondsmanager von hausinvest und verantwortlich für Spezialfonds und geschlossene Immobilienfonds bei Commerz Real (Foto: Marcus Pietrek)
DAS INVESTMENT.com: Seit rund einem Jahr gelten neue Regeln für offene Immobilienfonds. Hat sich dadurch etwas an Ihrer Strategie verändert?
Mario Schüttauf: Das ist ganz klar zu verneinen. Weder die Strategie noch die Art, wie wir den Fonds managen, haben sich seitdem geändert. Lediglich der Vertrieb ist von der Neuregelung betroffen.
Begrüßen Sie denn die neuen Halte- und Kündigungsfristen?
Definitiv. Bei unserem Fonds haben wir allerdings immer schon die Liquiditätsquote entsprechend ausgesteuert. So konnten wir allen Markteventualitäten gut begegnen. Wir haben genug Liquidität, um Rückgaben jederzeit zu bedienen, aber nicht zu viel, dass die Rendite verwässert würde.
Des Weiteren verschafft uns ein Liquiditätspolster einen Wettbewerbsvorteil. Bei Kaufgelegenheiten können wir schnell zuschlagen. Außerdem ist es vorteilhaft, für Ausbauten und Erneuerungen an unseren Bestandsimmobilien Liquidität vorzuhalten.
Im vergangenen Geschäftsjahr – das bei Ihnen jeweils von März bis März läuft – konnte der hausinvest wieder Nettomittelzuflüsse verbuchen. Wird sich nach Ihrer Einschätzung dieser Trend verstetigen?
Ich denke schon. Wir erwarten, dass wir in diesem Geschäftsjahr das Nettomittelaufkommen mehr als verdoppeln können. Unsere Zielgröße liegt bei 500 Millionen Euro.
Bedeutet das, dass Sie jetzt vom Verkaufs- in den Kaufmodus wechseln?
Wir sind auf beiden Seiten des Marktes weiterhin aktiv. Wir suchen intensiv nach neuen Produkten, das ist allerdings ungemein schwer. Wir fühlen uns wie Perlentaucher in einem großen Teich, in dem alle das Gleiche suchen.
Wir sagen jedoch lieber mal Nein, als uns die Probleme von morgen einzukaufen. Gleichzeitig ist es ein extrem spannendes Umfeld, um sich von Immobilien zu trennen.
Was verkaufen Sie denn gerade?
Vor allem Immobilien, die langfristig nicht mehr ins Portfolio passen, und an Standorten, an denen wir Klumpenrisiken haben. Das ist zum Beispiel in Frankfurt der Fall. Im vergangenen Jahr haben wir bereits das Schiller-Haus veräußert, jetzt kommt das nächste Objekt. Allerdings würden wir in Frankfurt nicht jede Immobilie verkaufen. Objekte wie zum Beispiel unser Gebäude in der Börsenstraße sind immer vermietbar und liefern einen steten Cashflow.
Und außerhalb von Frankfurt?
Auch in Frankreich oder Großbritannien haben wir noch die eine oder andere Immobilie in B-Lage. In Birmingham haben wir bereits verkauft. Im Gegenzug investieren wir 300 Millionen Euro in den Ausbau unseres Shopping-Centers Westfield in London. Gegebenenfalls werden wir aus einzelnen Ländern aussteigen, aber es werden immer auch wieder welche hinzukommen.
Orientieren Sie sich gegenwärtig auch in ganz neuen Ländern?
Durchaus. Australien steht zurzeit auf unserer Einkaufsliste an erster Stelle. Dort waren wir bisher noch nie investiert. Wir sind zuversichtlich, dass wir uns bis Jahresende ein oder zwei Objekte sichern.
In Deutschland haben Sie sich vor Kurzem das Bürogebäude Neue Direktion Köln gesichert. Haben Sie ähnliche Objekte im Visier?
Wenn wir eine weitere Chance hätten wie die Neue Direktion, also ein Objekt in bester Lage, mit 20-jährigen Vertrag mit einem bonitätsstarken Mieter, würden wir sofort zuschlagen. Allerdings sind solche Objekte selten. Daher suchen wir auch Immobilien in Top-Lage mit einem kleinen Makel, zum Beispiel einem kurzen Mietvertrag oder größerem Leerstand.
Wir sehen auch gute Chancen in der Umwandlung der Mieterstruktur von Gebäuden – weg von einem Mieter hin zu einem Mietermix. Bei der Lage der Objekte machen wir aber keine Kompromisse.
Mario Schüttauf: Das ist ganz klar zu verneinen. Weder die Strategie noch die Art, wie wir den Fonds managen, haben sich seitdem geändert. Lediglich der Vertrieb ist von der Neuregelung betroffen.
Begrüßen Sie denn die neuen Halte- und Kündigungsfristen?
Definitiv. Bei unserem Fonds haben wir allerdings immer schon die Liquiditätsquote entsprechend ausgesteuert. So konnten wir allen Markteventualitäten gut begegnen. Wir haben genug Liquidität, um Rückgaben jederzeit zu bedienen, aber nicht zu viel, dass die Rendite verwässert würde.
Des Weiteren verschafft uns ein Liquiditätspolster einen Wettbewerbsvorteil. Bei Kaufgelegenheiten können wir schnell zuschlagen. Außerdem ist es vorteilhaft, für Ausbauten und Erneuerungen an unseren Bestandsimmobilien Liquidität vorzuhalten.
Im vergangenen Geschäftsjahr – das bei Ihnen jeweils von März bis März läuft – konnte der hausinvest wieder Nettomittelzuflüsse verbuchen. Wird sich nach Ihrer Einschätzung dieser Trend verstetigen?
Ich denke schon. Wir erwarten, dass wir in diesem Geschäftsjahr das Nettomittelaufkommen mehr als verdoppeln können. Unsere Zielgröße liegt bei 500 Millionen Euro.
Bedeutet das, dass Sie jetzt vom Verkaufs- in den Kaufmodus wechseln?
Wir sind auf beiden Seiten des Marktes weiterhin aktiv. Wir suchen intensiv nach neuen Produkten, das ist allerdings ungemein schwer. Wir fühlen uns wie Perlentaucher in einem großen Teich, in dem alle das Gleiche suchen.
Wir sagen jedoch lieber mal Nein, als uns die Probleme von morgen einzukaufen. Gleichzeitig ist es ein extrem spannendes Umfeld, um sich von Immobilien zu trennen.
Was verkaufen Sie denn gerade?
Vor allem Immobilien, die langfristig nicht mehr ins Portfolio passen, und an Standorten, an denen wir Klumpenrisiken haben. Das ist zum Beispiel in Frankfurt der Fall. Im vergangenen Jahr haben wir bereits das Schiller-Haus veräußert, jetzt kommt das nächste Objekt. Allerdings würden wir in Frankfurt nicht jede Immobilie verkaufen. Objekte wie zum Beispiel unser Gebäude in der Börsenstraße sind immer vermietbar und liefern einen steten Cashflow.
Und außerhalb von Frankfurt?
Auch in Frankreich oder Großbritannien haben wir noch die eine oder andere Immobilie in B-Lage. In Birmingham haben wir bereits verkauft. Im Gegenzug investieren wir 300 Millionen Euro in den Ausbau unseres Shopping-Centers Westfield in London. Gegebenenfalls werden wir aus einzelnen Ländern aussteigen, aber es werden immer auch wieder welche hinzukommen.
Orientieren Sie sich gegenwärtig auch in ganz neuen Ländern?
Durchaus. Australien steht zurzeit auf unserer Einkaufsliste an erster Stelle. Dort waren wir bisher noch nie investiert. Wir sind zuversichtlich, dass wir uns bis Jahresende ein oder zwei Objekte sichern.
In Deutschland haben Sie sich vor Kurzem das Bürogebäude Neue Direktion Köln gesichert. Haben Sie ähnliche Objekte im Visier?
Wenn wir eine weitere Chance hätten wie die Neue Direktion, also ein Objekt in bester Lage, mit 20-jährigen Vertrag mit einem bonitätsstarken Mieter, würden wir sofort zuschlagen. Allerdings sind solche Objekte selten. Daher suchen wir auch Immobilien in Top-Lage mit einem kleinen Makel, zum Beispiel einem kurzen Mietvertrag oder größerem Leerstand.
Wir sehen auch gute Chancen in der Umwandlung der Mieterstruktur von Gebäuden – weg von einem Mieter hin zu einem Mietermix. Bei der Lage der Objekte machen wir aber keine Kompromisse.
