Probleme im Anmarsch Warum offene Immobilienfonds Scheinsicherheit vorgaukeln

Blick auf die Londoner Innenstadt: In der City stagnieren die Mieten | © Getty Images

Blick auf die Londoner Innenstadt: In der City stagnieren die Mieten Foto: Getty Images

Offene Immobilienfonds sind bei Anlegern wieder gefragt. Banken und Sparkassen haben diese Anlageform für ihre Vertriebstätigkeiten wiederentdeckt, nachdem zahlreiche Immobilienfonds in der Finanzkrise 2008 in die Liquiditätskrise geraten waren und abgewickelt werden mussten.

Dass offene Immobilienfonds bei Privatanlegern auf eine so große Nachfrage stoßen, ist umso bemerkenswerter, dass die Fonds mittlerweile nicht mehr frei liquidierbar sind. Heute sind eine Mindesthaltefrist von 24 Monaten und eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten einzuhalten. Diese im Jahre 2013 eingeführten Fristen hatten zum Ziel, die Anleger besser vor Liquiditätskrisen zu schützen.

zum Newsletter von DAS INVESTMENT

Dieser Schutz sollte gelungen sein, aber lassen sich dadurch Marktgesetze aushebeln? Heute werden unvorstellbar hohe Summen in die Immobilienfonds gespült. Betrug das Mittelaufkommen der Publikums-Immobilienfonds im ersten Quartal 2013 noch 331,6 Millionen Euro, waren es im ersten Quartal 2018 sagenhafte 1,7 Milliarden Euro, also über das Fünffache.

Wie in der Vergangenheit führt die erhöhte Liquidität bereits zu einer steigenden Nachfrage nach Immobilien – im Falle von offenen Immobilienfonds hauptsächlich nach Büroimmobilien. Dies wiederrum führt zu steigenden Einkaufspreisen. Auf den ersten Blick scheint das für bereits investierte Anleger nicht unbedingt negativ zu sein, auf der Vermietungsseite jedoch tauchen dunkle Wolken am Horizont auf. So sorgt ein verlangsamtes Mietpreiswachstum in nahezu allen namhaften europäischen Metropolen bereits für einen getrübten Ausblick.

In der Londoner City stagnieren die Mieten sogar bereits. Dies könnte sich als problematisch erweisen, da zahlreiche Immobilienfonds in der Vergangenheit den Standort London hoch gewichteten. Es ist also nur eine Frage der Zeit, dass die Mieten – wie in jeder Spätphase eines Immobilienzyklus – fallen.

Wie in der Vergangenheit, müssen dann die gutachterlichen Werte für Bestandsimmobilien der geänderten Marktlage angepasst werden – die Inventarwerte der Immobilienfonds fallen. Dadurch werden weniger Anlegergelder in die Fonds fließen.

Kommt dann noch ein Konjunkturabschwung hinzu, werden erfahrungsgemäß vermehrt Einlagen aus Immobilienfonds gekündigt. Dann ist der Moment gekommen, in dem die Fondsgesellschaften handeln müssen. Man muss dann Immobilien veräußern, um die gekündigten Gelder bereitstellen zu können. Zwar halten die Fonds regelmäßig Liquidität bereit, um derartigen Entwicklungen zu begegnen, an Immobilienverkäufen führt jedoch in Extremphasen kein Weg vorbei.

Fazit: Wer heute einen offenen Immobilienfonds erwerben möchte, sollte sich auf sinkende Renditen einstellen, da die Mietpreise bereits langsamer steigen – in absehbarer Zeit voraussichtlich sogar fallen. Fallende Immobilienpreise, beispielsweise aufgrund eines Angebotsüberhangs, können die Fondspreise empfindlich treffen.