Scope-Analyse 3 Milliarden Euro: Immobilienfonds schwimmen in Liquidität
Wie sich die Liquidität begrenzen lässt
Da es den meisten Fonds dennoch nicht möglich ist, Objekte im Umfang der Netto- Mittelzuflüsse anzukaufen, bleiben ihnen nur zwei weitere Möglichkeiten, um Liquidität zu begrenzen. Die erste: Sie tilgen ausstehende Kredite.
Ein Trend zu niedrigen Kreditquoten ist bereits seit einigen Jahren zu beobachten und hat sich 2016 fortgesetzt. Die durchschnittliche Kreditquote der 18 Fonds ist nochmals um mehr als 1,5 Prozentpunkte auf nunmehr 15 Prozent gefallen. Zum Hintergrund: Das regulatorische Maximum liegt bei einer Kreditquote von 30 Prozent. Davon ist das Gros der Fonds weit entfernt.
Aufnahmestopp für neue Kundengelder
Die zweite Möglichkeit zur Begrenzung der Liquidität: Die Fonds nehmen schlicht keine Anlegergelder mehr an. Derzeit reglementieren nahezu alle Fondsmanager die Mittelzuflüsse in ihre Fonds. Lediglich der Hausinvest und der Grundbesitz global nehmen noch uneingeschränkt Mittel an.
Die Reglementierung der Mittelzuflüsse kann verschiedene Formen annehmen. Zum Teil geben Fondsmanager nur gewisse Kontingente in den Vertrieb. Andere Fonds nehmen lediglich dann neue Mittel an, wenn Objektankäufe unmittelbar bevorstehen.
Die richtige Liquiditätsquote eines Fonds
Für Fondsmanager ist es eine wichtige Aufgabe, die Liquiditätsquote in der richtigen Balance zu halten. Sinkt sie zu stark, droht die Schließung des Fonds. Schwillt sie zu stark an, belastet sie seine Performance.
Denn im gegenwärtigen Niedrigzinsumfeld wird die Liquidität des Fonds faktisch nicht verzinst. Je höher die Liquiditätsquote, desto stärker belastet sie die Fondsperformance. Welche Quote ist also angemessen und balanciert beide Aspekte aus?
Datum der Auflegung ist entscheidend
Zur Beantwortung dieser Frage muss unterschieden werden, ob die Fonds vor Einführung des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) im Jahr 2013 aufgelegt wurden. Diese älteren Fonds, zu denen sämtliche Branchenschwergewichte gehören, haben einen hohen Anteil an sogenannten „Altanlegern“ – also Anlegern, die vor Einführung des KAGB in den Fonds investiert haben.
Diese Anleger können Fondsanteile von bis zu 30.000 Euro pro Halbjahr jederzeit liquidieren. Fonds mit einem hohen Anteil an „Altanlegern“ müssen entsprechend mehr Liquidität vorhalten, da sie das Ausmaß der Mittelabflüsse nicht planen bzw. nicht vorhersehen können. Scope Analysis hält für diese Fonds eine Liquiditätsquote zwischen 15 Prozent und 20 Prozent für angemessen.
Bei jungen Fonds gibt es keine Altanleger
Anders sieht es für die „jungen“ Fonds aus, die nach Inkrafttreten des KAGB aufgelegt wurden. Hier gibt es keine „Altanleger“. Vielmehr unterliegen sämtliche Anleger einer zweijährigen Mindesthaltedauer und einer einjährigen Kündigungsfrist. Das bedeutet für das Fondsmanagement, dass sie Mittelabflüsse wesentlich besser abschätzen und Liquidität entsprechend bereitstellen können.
Aus diesem Grund können sie auch mit deutlich geringeren Liquiditätsquoten operieren. Scope Analysis erachtet deshalb für Fonds ohne „Altanleger“ Liquiditätsquoten von 5 Prozent bis 10 Prozent als angemessen.
