Scope-Analyse Auf diese Investments setzen offene Immobilienfonds

Sonja Knorr, Scope Analysis

Offene Immobilienfonds verzeichnen Rekordzuflüsse. Dies ist ein wesentlicher Grund, weshalb sie trotz stetig steigender Immobilienpreise weiter rege investieren. In Zahlen: Die insgesamt 14 von Scope bewerteten offenen Immobilienpublikumsfonds erwarben im vergangenen Jahr 60 Objekte und investierten dafür insgesamt 6,2 Milliarden Euro. Im Vergleich zum Jahr 2015 ist das Investitionsvolumen allerdings rückläufig. 2015 betrug es 7,1 Milliarden Euro – im Jahr 2014 summierte es sich für die 14 Fonds auf 5,1 Milliarden Euro.

Hohe Immobilienpreise

„Der Rückgang des Investitionsvolumens von 2015 auf 2016 ist vor allem auf das weiter gestiegene Preis- und somit gesunkene Renditeniveau auf zahlreichen Immobilienmärkten zurückzuführen“, erklärt Scope Analystin Sonja Knorr. Der Preisanstieg erfasse mittlerweile über alle Nutzungsarten hinweg auch Objekte abseits des Core-Segments. „Für Fondsmanager wird es immer schwieriger, Objekte mit attraktiven Risiko-Rendite-Profilen zu identifizieren.“

In diesem Kontext bewertet Scope den Rückgang der Ankäufe durchaus positiv. Es zeige, dass die Fondsmanager auch in Anbetracht der hohen Mittelzuflüsse nicht um jeden Preis Objekte ankaufen – und stattdessen eher ein Anschwellen der Liquiditätsquoten in Kauf nehmen. Sollte das Zinsniveau steigen und die Immobilienpreise künftig fallen, wären vor allem jene Immobilien in den Portfolios von Abwertungen betroffen, die auf der Spitze des Zyklus‘ zu hohen Preisen erworben wurden.

USA überholen Deutschland

In Bezug auf die Länderallokation der offenen Immobilienfonds sieht Scope einen klaren Trend: Während der Anteil deutscher und europäischer Objekte am Investitionsvolumen kontinuierlich fällt, werden die USA immer wichtiger.

Mehr als 2,1 Milliarden Euro – und damit ein Drittel des gesamten Investitionsvolumens der 14 Fonds – floss 2016 in die USA. Auf Rang zwei der beliebtesten Länder folgt Deutschland mit 1,1 Milliarden beziehungsweise 17 Prozent des gesamten Investitionsvolumens. Objekte für rund 900 Millionen Euro (14 Prozent) wurden in Großbritannien angekauft.

Investitionen offener Immobilienfonds 2016 – Länderallokation

US-Anteil hat sich verdoppelt

Im Vergleich mit den Vorjahren wurde Deutschland damit als beliebtester Investitions-standort abgelöst. Im Jahr 2014 investierten offene Immobilienfonds noch zu 40 Prozent in Deutschland. 2015 schrumpfte dieser Wert zwar bereits deutlich auf 22 Prozent – dies reichte aber noch knapp für Rang eins.

Die US-Immobilienmärkte konnten ihren Anteil in den vergangenen Jahren stetig aus-bauen: 2014 waren es lediglich 7 Prozent des gesamten Investitionsvolumens, 2015 betrug der US-Anteil bereits 17 Prozent. Im vergangenen Jahr verdoppelte sich der US-Anteil auf 34 Prozent.