Scope-Analyse Auf diese Investments setzen offene Immobilienfonds
Deutschlands aktivster US-Investor
Der mit großem Abstand aktivste Käufer von US-Immobilien war 2016 die Union Investment. Sowohl für den UniImmo: Europa als auch für den UniImmo: Global wurden US-Objekte mit einem Verkehrswertvolumen von jeweils mehr als 700 Millionen Euro erworben. Damit stellen diese beiden Fonds zwei Drittel des gesamten US-Investitions-volumens der offenen Immobilienfonds im vergangenen Jahr.
In Bezug auf einzelne Standorte dominieren die US-Metropolen. Mehr als die Hälfte der US-Investitionen im Jahr 2016 entfällt auf New York City, Boston, Chicago und Dallas.
Außereuropäischer Anteil angestiegen
Der aktuelle Fokus auf den US-Markt senkt nicht nur die Bedeutung Deutschlands, sondern auch ganz Europas: Im Jahr 2014 lag der außereuropäische Anteil der In-vestitionen bei nur 15 Prozent. Im Jahr 2015 stieg er auf nahezu 20 Prozent an. Im Jahr 2016 er-warben die Fondsmanager zu 40 Prozent Objekte außerhalb Europas. Neben den USA waren das vor allem Immobilien in Australien, Japan und Mexiko.
Der Trend hin zu außereuropäischen Immobilien wird durch zwei Faktoren begünstigt: Zum einen ist das Renditeniveau auf den Immobilienmärkten außerhalb Europas zum Teil höher als auf den europäischen Kernmärkten. Zum anderen setzen viele Fonds-manager auf eine stärkere geografische Diversifikation – nachdem in den Jahren seit der Finanzkrise der Investitionsfokus sehr deutlich auf Europa und vor allem Deutschland lag.
Nutzungsarten: Hotel statt Büro
Büroimmobilien dominieren seit jeher die Portfolios der offenen Immobilienfonds. Dieses Dogma scheint jedoch langsam zu bröckeln. Zwar lenkten die 14 offenen Immobilien-fonds auch 2016 mit 3,6 Milliarden Euro mehr als die Hälfte ihrer Investitionen in Büro-Objekte – der Anteil dieser Nutzungsart schrumpft jedoch kontinuierlich: Im Jahr 2014 flossen 72 Prozent in Büro-Objekte, 2015 waren es 63 Prozent. Im vergangenen Jahr lag der Anteil bei 61 Prozent.
Investitionen offener Immobilienfonds 2016 – nach Nutzungsarten
Anteil von Hotelimmobilien verfünffacht
Eine gegenteilige Entwicklung zeigen Hotelimmobilien. Während 2014 nur rund 3 Prozent des gesamten Investitionsvolumens auf Hotels entfielen, waren es 2015 bereits 12 Prozent. Im Jahr 2016 stieg dieser Anteil nochmals auf 15 Prozent an. Damit wurden im vergangenen Jahr Hotel-immobilien mit einem Volumen von fast einer Milliarde Euro erworben.
Als Erklärung für die gestiegene Bedeutung von Hotelimmobilien kann ebenfalls die Suche nach Objekten mit attraktiven Risiko-Rendite-Profilen dienen. Im klassischen Core-Büro-Segment in Europa wird es zunehmend schwieriger, geeignete Objekte zu finden. Fondsmanager reagieren darauf, in dem sie auf alternative Immobilienmärkte wie die USA oder auf alternative Segmente wie Hotelimmobilien ausweichen.
Wohnimmobilien spielen kaum eine Rolle
Der Anteil des Investitionsvolumens, der auf Einzelhandelsimmobilien entfällt, ist leicht gesunken. Im Jahr 2016 betrug er rund 16 Prozent - zwei Drittel entfallen davon auf Shopping- Center. In den Jahren 2015 und 2014 waren es 22 Prozent beziehungsweise 21 Prozent. Ein Grund für Rückgang: Analog zum Büro-Segment sind die Ankaufsrenditen für Einzelhandelsimmobilien vor allem in Europa deutlich gesunken. Ein weiterer Grund ist die steigende Bedeutung des Online-Handels, der zu rückläufigen Besucherzahlen in Shopping Malls und anderen Einzelhandelsimmobilien sorgt und die Zukunftsaussichten des Segments eintrübt.
Die Nutzungsart Wohnen bleibt weiter fast ohne Bedeutung. Lediglich 2 Prozent des Investitionsvolumens entfallen auf Wohnimmobilien. Der Großteil davon entfällt auf den auf Wohnimmobilien spezialisierten Fonds „WERTGRUND WohnSelect D“.
