Seniorenheime als Immobilienanlage
Konsolidierung erwartet
Eher bodenständig kommen dagegen die Immobilien der reinen Pflegefonds- Anbieter Immac und INP daher. Beide Häuser stellen Anlegern monatliche Ausschüttungen in Aussicht.
Umfangreicher sind die Anlagemöglichkeiten hingegen für Großanleger: So bieten unter anderem Catella Real Estate, RREEF, Patrizia, Corpus Sireo und Avia Rent entsprechende Portfolio-Fonds an. Obwohl unbestritten ist, dass der Bedarf an Seniorenimmobilien angesichts des demografischen Wandels zunehmen dürfte (siehe Grafik), mahnen Studien zur Vorsicht.
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Angesichts des hohen Sanierungsrückstands in vielen Häusern bei kaum steigenden Einnahmen rechnet beispielsweise die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Ernst & Young in einer aktuellen Analyse mit einer Konsolidierung des Marktes: „Wir gehen davon aus, dass bis 2020 rund jedes siebte Pflegeheim vom Markt verschwinden wird“, sagt Hans Kersel, Partner bei Ernst & Young.
Dieser Aspekt ist bei Investments in Seniorenimmobilien umso wichtiger, als diese – ähnlich wie Hotels – besonders abhängig von der Qualität des Betreibers sind. Hinzu kommt, dass die Häuser von künftigen Änderungen der Vorschriften der Heimmindestbauverordnung betroffen sein können.
„Dies führt zu erhöhten Revitalisierungsaufwendungen am Ende der geplanten Nutzungsdauer oder zu einem geringeren Verkaufserlös“, sagt Pascal Seppelfricke, Gründer des Seppelfricke Family Office. Auch könnten Pflegekonzepte durch neue wissenschaftliche Erkenntnisse bereits nach 15 bis 20 Jahren völlig überholt sein. Die heute aus medizinischen Gründen empfohlene Atrium-Bauweise etwa sei vor 15 Jahren noch völlig unbekannt gewesen.
Positiver beurteilt der Vermögensverwalter hingegen den Teilmarkt für betreutes Wohnen: „Während reine Pflegeheime eine Spezialimmobilie darstellen, hat das betreute Wohnen eher den Charakter eines Wohnimmobilieninvestments und bietet später einfachere Möglichkeiten für eine Umnutzung.“ Damit seien auch höhere Kaufpreisfaktoren gerechtfertigt, während sie bei Pflegeheimen eher beim 12,5- bis 13-Fachen der Jahresnettokaltmiete liegen sollten.
