Stille Post

Immobilienmärkte als Indikator

Nun aber zurück zum Immobilienmarkt. Grafik 5 zeigt, dass sich der holländische Immobilienmarkt aktuell einen Wettlauf mit dem spanischen Markt liefert, welcher zuerst die 50 Prozent-Wertverlust-Marke des irischen Marktes einholt. Spanien verzeichnet eine Top/Bottom- Wertberichtigung von zurzeit -27 Prozent. Holland befindet sich dicht auf, bei -21 Prozent. Der englische Markt bewegt sich bei -11 Prozent seitwärts und der deutsche Markt scheint mit +20 Prozent aus seinem Dornröschen-Schlaf erwacht zu sein.
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Der US-Markt hingegen hatte seinen Tiefpunkt vor fast zwei Jahren, Ende 2011, bei -35 Prozent Wertberichtigung und ist seitdem um fast 17 Prozent gestiegen. Also alles wieder „hunkey dory“, wie unsere amerikanischen Freunde sagen würden, im Sinne von „alles Bestens“. Schließlich ist der US-Häusermarkt ein wichtiges Indiz für den Gesundungsgrad der Volkswirtschaft.

Ein Blick auf Grafik 6 sollte dem Leser zumindest ein Stirnrunzeln aufs Gesicht zaubern. Hier wird der Verlauf der Hauseigentümerrate der letzten 50 Jahre abgebildet. Man kann erkennen, dass aktuell der Anteil der Bevölkerung mit Hauseigentum in den USA so niedrig ist wie zuletzt 1995. Des Weiteren kann man beobachten, dass der Höchststand von über 69 Prozent Ende 2006 erreicht wurde, quasi zu Beginn der Finanz- und Wirtschaftskrise.
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Das Fallen der Hauseigentümerrate von 2006 bis 2011 steht im Einklang mit dem Verlauf der US-Immobilienpreise in Grafik 5. Die Rezession hat zu vielen Zwangspfändungen der Immobilien durch die Banken geführt, was konsequenterweise einen Rückgang sowohl der Immobilienpreise wie auch der Hauseigentümerrate mit sich brachte.
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Der seit 2011 zu beobachtende Anstieg der Preise hingegen lässt sich nicht so einfach erklären. Eine mögliche Ursache könnte sich aus Grafik 7 ergeben, wo wir den absoluten Verlauf von Immobilien, die von Eigentümern bzw. Mietern bewohnt werden, gegenüberstellen. Seit Mitte 2006 ist die Zahl der von Eigentümern bewohnten Immobilien leicht rückläufig, während gleichzeitig die durch Mieter bewohnten Immobilien stark anstiegen und das, obwohl die Hypothekenzinsen spätestens seit dem Ankaufprogramm der FED 2012 auf ein Rekordniveau gesunken sind (siehe Grafik 8).
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Man kann durchaus einen als logisch empfundenen Zusammenhang zwischen Hypothekenfinanzierungssatzhöhe und Hypothekenanträgen erkennen – was die FED möglicherweise dazu bewegt hat, ihre tapering-Äußerungen zu relativieren. Die Vermutung liegt jedoch nahe, dass nicht etwa der übliche Hauskäufer in den USA seit 2011 die Hauspreise getrieben hat. Stattdessen hat es den Anschein, dass Finanzinvestoren im großen Stil Immobilien erwarben und die ultra-niedrigen Zinsen nutzten, um diese zu finanzieren und ihr Eigenkapital zu hebeln.