Studie der International Real Estate Business School Immobilienbesitz drückt Aktienkurs

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Deutsche börsennotierte Aktiengesellschaften mit einem hohen Anteil an eigengenutzten Immobilien werden durchschnittlich mit einem Abschlag von 17 Prozent auf ihren Substanzwert gehandelt. Umgekehrt weisen Unternehmen mit einem geringen Immobilienbestand einen Aufschlag von durchschnittlich 31 Prozent auf. Allein für die 30 größten im Deutschen Aktienindex DAX gelisteten Unternehmen (exklusive Immobilienunternehmen) summiert sich der Bilanzwert der Immobilien auf über 85 Milliarden Euro und verdeutlicht somit das vorhandene Kursteigerungspotential. Zu diesem Ergebnis kommt eine neue Studie, in der erstmals der Anteil von eigengenutzten Immobilien an der Bilanzsumme von mehr als 600 börsennotierten deutschen Gesellschaften umfangreich analysiert wurde. „In Deutschland wurde der Einfluss von Immobilieneigentum auf den Börsenwert lange erheblich unterschätzt“, sagt Karim Rochdi, Verfasser der Studie. „Die Unternehmen optimieren alles, nur nicht ihren Immobilienbestand.“

Die Studie entstand im Rahmen einer Reihe von Untersuchungen an der International Real Estate Business School (IREBS) der Universität Regensburg, welche die Rolle der Immobilie auf den internationalen Kapitalmärkten analysiert. Sie gehört zu den umfassendsten Untersuchungen über den Immobilienbesitz von börsennotierten Gesellschaften im deutschsprachigen Raum. Der Verfasser verantwortet heute den Geschäftsbereich Corporate Solutions bei Beos.

Investoren betrachten Immobilieneigentum als Investitionsrisiko

Nicht-Immobilien-Unternehmen achten oft sehr wenig auf die Grundstücke und Gebäude in ihrem Besitz, weil sie sich auf ihr Kerngeschäft konzentrieren. Dabei binden sie mit eigenen Immobilien durchschnittlich über 10 Prozent ihres Kapitals. Dieser hohe Anteil verwundert gerade deshalb, weil Unternehmen in ihrem Kerngeschäft eine höhere Rendite erwirtschaften als mit dem in Immobilien gebundenen Kapital. „Das Immobilieneigentum wird oft nicht marktgerecht verwaltet. Insbesondere bei Umstrukturierungen und Krisen bergen die Liegenschaften eher Stille Lasten. Investoren betrachten Immobilien bei Nicht-Immobilien-Unternehmen daher oftmals als Investitionsrisiko“, so Rochdi.

Gleichzeitig stelle ein hoher Anteil an eigengenutzten Immobilien auch das eigene Risikomanagement vor Herausforderungen. „Umsichtigkeit und konstante Instandhaltung verlängern die Nutzungsdauer einer Immobilie, erfordern jedoch erhebliche laufende Kosten und Folgeinvestitionen. Substantielle Umbaumaßnahmen und die Schaffung flexibler Flächen nehmen zunehmend Unternehmensressourcen in Anspruch“, sagt Rochdi. Die Auslastung der Liegenschaft sowie die effiziente Flächennutzung seien weitere Kostenfaktoren.

Risikoabschlag sinkt mit abnehmendem Anteil des Immobilienbesitzes

Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die in Deutschland nach wie vor übliche Bilanzierung der eigengenutzten Immobilien nach historischen Anschaffungskosten, wodurch der tatsächliche Wert des Immobilieneigentums für Investoren und Aktionäre nur schwer messbar ist. Als Konsequenz werden Unternehmen mit einem hohen Anteil von Immobilien an ihrem Gesamtvermögen an der Börse mit einem Kursabschlag gehandelt. Die Studie macht deutlich, dass dieser Abschlag mit sinkendem Anteil an Unternehmensimmobilien geringer wird. „Für Investoren muss deutlich werden, dass sie in ein Geschäftsfeld investieren und nicht in Immobilien. Unternehmen mit einem sehr hohen Immobilienbesitz sind für Investoren nicht klar positioniert. Immobilieneigentum von Nicht-Immobilien-Unternehmen birgt ein erhebliches Risiko in der Bewertung“, so Rochdi. Insbesondere Unternehmen, deren absoluter Wert an Immobilien die meisten europäischen Immobilienaktiengesellschaften in der Marktkapitalisierung übertreffen würde, sollten die Rolle ihres Immobilieneigentums hinterfragen.