Trotz Zinswende und reifem Zyklus Darum sind US-Immobilienfonds immer noch spannend

Zweistellig seit 2011. Vier Jahre lang hat der US-Immobilienmarkt im globalen Vergleich die höchsten Gesamtrenditen abgeworfen. 2015 liegt er zum ersten Mal wieder im einstelligen Bereich (9 Prozent) und hinter Europa (10 Prozent). Ist der Boom jetzt vorbei? „Typischerweise kommt nach fünf, sechs Jahren Aufschwung der Neubau ins Spiel. Die Bautätigkeit dürfte in den kommenden fünf Jahren deutlich anziehen. Dadurch steigt das Angebot, die Mieten wachsen langsamer“, sagt Chefanalyst Manfred Binsfeld von Feri Euro Rating Services. Also lieber nicht mehr einsteigen? „Die Einstiegsgelegenheiten waren sicherlich schon mal besser“, so Binsfeld. Dennoch gebe es am langfristigen Ertragspotenzial des amerikanischen Immobilienmarkts „nichts zu kritteln“. Anders als in Europa wachse die Bevölkerung stetig, und der Beschäftigungsaufbau liege über dem langfristigen Durchschnitt. Binsfeld: „Die wirtschaftliche Dynamik ist positiv.“ Die Nachfrage nach Fläche steige, was die negativen Folgen des zunehmenden Angebots etwas ausgleiche. Binsfeld: „Dennoch dürften die Mieten künftig eher in Höhe der Inflationsrate steigen, und nicht mehr wie bisher deutlich stärker.“ Zinswende ist keine Gefahr Und die Zinswende? „Kommt im Dezember oder kommendes Jahr, in kleinen Schritten. Fest steht: Die Zinsen werden in den kommenden zwei, drei Jahren steigen. Sie werden aber unter dem Schnitt der vergangenen zehn Jahre bleiben“, so Binsfeld. Die Folge: Finanzierungen werden teurer, die Anfangsrenditen sinken. „Der Renditeunterschied zu Staatsanleihen verringert sich dadurch zwar, bleibt aber bestehen. Dass Investoren wegen der Zinswende massiv aus Immobilien in Anleihen umschichten, sehe ich darum nicht.“ Fest steht aber: Die Zeit der Schnäppchenjäger am US-Immobilienmarkt ist definitiv vorbei. Man sollte das Feld erfahrenen Playern überlassen. „In diesen transparenten, aber dennoch komplexen Märkten in Übersee gleicht kein Teilmarkt dem anderen. Mit eigenen Stützpunkten oder amerikanischen Partnern federn die Emissionshäuser deshalb die Risiken ab“, sagt Claudia Vogl-Mühlhaus, Autorin der Studie „US-Immobilienfonds vor dem Comeback“ der Rating-Agentur Dextro. „Die Büromärkte in Kalifornien oder New York sind liquider, die Preise höher, andererseits aber stabiler als etwa in West-Virginia oder Georgia im Südosten der USA.“ Drei Emissionshäuser haben derzeit Beteiligungen auf dem Markt: Jamestown, TSO und Wealthcap. Ein viertes Angebot von der US-Treuhand liegt noch bei der Aufsichtsbehörde Bafin. Das Urgestein unter den Initiatoren von US-Immobilienfonds ist Jamestown. Auch beim aktuellen Produkt, dem im August 2014 gestarteten Jamestown 29, bleiben die Kölner ihrem Core-Konzept treu. Gekauft wird in wachstumsstarken Metropolregionen, bevorzugt Büro und Einzelhandel. Gut vermietete Objekte an erstklassigen Standorten in hoch liquiden Märkten stehen auf der Einkaufsliste. Doch die sind beliebt und nicht mehr ganz günstig. „Inzwischen sind sehr viele Ladenhüter auf dem Markt. Die hätten in den vergangenen Jahren niemanden vom Hocker gerissen“, erzählt Jamestown-Geschäftsführer Jürgen Gerber. „Wir hätten schon längst vollständig investieren können, wenn wir weniger diszipliniert wären und unverhältnismäßige Risiken eingehen würden.“ Die Jamestown-Maxime: Der Netto-Mietüberschuss soll nachhaltig steigen, mindestens um 20 Prozent, am liebsten um 40 Prozent innerhalb der kommenden zehn Jahre. Nur wenn das realistisch sei, kann man Gerber zufolge einen Kauf zu einer Anfangsrendite von aktuell 4,5 bis 5,0 Prozent vertreten. Wie das geht? Gerber: „Wir suchen nach den Dingen, die der Voreigentümer übersehen oder nicht in Angriff genommen hat.“ Fragen, die sich die Ankäufer stellen: Kann man die Fläche durch Umwandlung besser nutzen? Können zusätzliche Flächen bebaut werden? Ist auf der Bewirtschaftungsseite noch Potenzial? Drei Objekte hat Jamestown bisher gekauft: Ein Büro in Washington D.C. und zwei Shoppingcenter im Süden Floridas. Drei bis sechs Objekte sollen folgen.