Trotz Zinswende und reifem Zyklus Darum sind US-Immobilienfonds immer noch spannend
Noch deutlich stärker auf die Entwicklung der Immobilien setzt das Management des im November 2014 gestarteten TSO-DNL Active Property. „Wir kaufen Objekte mit Leerständen von bis zu 50 Prozent“, erklärt Wolfgang Kunz, Vertriebschef der DNL Real Invest.
Der Vorteil aus seiner Sicht: „Anders als in Deutschland zahlt man in den USA den Kaufpreis nur auf die vermietete Fläche.“ Gekauft wird bei einer Anfangsrendite, also Mieteinnahmen geteilt durch den Kaufpreis, von mindestens 8 Prozent. Durch Modernisierung und aktives Management soll der Vermietungsstand dann auf 80 bis 90 Prozent steigen. Geplant sind 15 bis 25 Prozent Rendite pro Jahr. Hinter TSO steht der amerikanische Immobilienentwickler „The Simpson Organisation“ mit Hauptsitz in Atlanta, Georgia. Die Beteiligung ist nicht in Deutschland, sondern von TSO in den USA aufgelegt; den Vertrieb hierzulande organisiert DNL.
Investiert wird ausschließlich im Südosten der USA. „Auf der Immobilienuhr von Jones Lang Lasalle liegen unsere Standorte ungefähr auf 8 bis 10 Uhr“, so Kunz. Beim höchsten Stand, also 12 Uhr, würde TSO/DNL nicht mehr einsteigen. „Wir kaufen auch mal über drei Jahre nichts, wenn wir keine Objekte mit geschenktem Leerstand finden.“ Vier Objekte sind bereits erworben, insgesamt 15 bis 25 können es noch werden. Das Besondere: „Wir sind eher ein Handelsunternehmen. Im Gegensatz zu den anderen Initiatoren sind wir nicht auf eine lange Haltedauer aus“, so Kunz. Sobald die Immobilie entwickelt ist, wird sie verkauft. Kunz: „Im Schnitt haben wir eine Haltedauer von drei bis fünf Jahren pro Objekt.“
Ganz anders ist der Wealthcap Immobilien Nordamerika 16 strukturiert. Der jüngste Fonds ging erst im Juni dieses Jahres an den Start. Investiert wird in eine einzige Immobilie im Zentrum des Silicon Valley, die bis Ende Juli 2022 an Quixey vermietet ist. Das Unternehmen entwickelt Suchmaschinen für Smartphones und hat unter anderem Alibaba und Goldman Sachs als Investoren.
Mehr Konzentration, höheres Risiko
Im Vergleich zu den beiden anderen Produkten ist das Risiko eines Mietausfalls durch die Konzentration auf ein Objekt und einen Mieter deutlich höher. „Wir haben gemeinsam mit unserem Partner CBRE Investors die sogenannte Innovation District Strategy entwickelt. Wir kaufen Objekte in Zentren mit Nähe zu Eliteuniversitäten, weil sich dort verstärkt Schlüsselindustrien ansiedeln“, sagt Gabriele Volz, Geschäftsführerin von Wealthcap. „Diese Distrikte haben ein starkes fundamentales Wachstum, das als Jobmotor wirkt und die Nachfrage nach Büroraum erhöht.“ Das Silicon Valley sei mit seiner Dichte an Hightech- und IT-Unternehmen die Blaupause für diese Zentren.
Der Vorteil aus seiner Sicht: „Anders als in Deutschland zahlt man in den USA den Kaufpreis nur auf die vermietete Fläche.“ Gekauft wird bei einer Anfangsrendite, also Mieteinnahmen geteilt durch den Kaufpreis, von mindestens 8 Prozent. Durch Modernisierung und aktives Management soll der Vermietungsstand dann auf 80 bis 90 Prozent steigen. Geplant sind 15 bis 25 Prozent Rendite pro Jahr. Hinter TSO steht der amerikanische Immobilienentwickler „The Simpson Organisation“ mit Hauptsitz in Atlanta, Georgia. Die Beteiligung ist nicht in Deutschland, sondern von TSO in den USA aufgelegt; den Vertrieb hierzulande organisiert DNL.
Investiert wird ausschließlich im Südosten der USA. „Auf der Immobilienuhr von Jones Lang Lasalle liegen unsere Standorte ungefähr auf 8 bis 10 Uhr“, so Kunz. Beim höchsten Stand, also 12 Uhr, würde TSO/DNL nicht mehr einsteigen. „Wir kaufen auch mal über drei Jahre nichts, wenn wir keine Objekte mit geschenktem Leerstand finden.“ Vier Objekte sind bereits erworben, insgesamt 15 bis 25 können es noch werden. Das Besondere: „Wir sind eher ein Handelsunternehmen. Im Gegensatz zu den anderen Initiatoren sind wir nicht auf eine lange Haltedauer aus“, so Kunz. Sobald die Immobilie entwickelt ist, wird sie verkauft. Kunz: „Im Schnitt haben wir eine Haltedauer von drei bis fünf Jahren pro Objekt.“
Ganz anders ist der Wealthcap Immobilien Nordamerika 16 strukturiert. Der jüngste Fonds ging erst im Juni dieses Jahres an den Start. Investiert wird in eine einzige Immobilie im Zentrum des Silicon Valley, die bis Ende Juli 2022 an Quixey vermietet ist. Das Unternehmen entwickelt Suchmaschinen für Smartphones und hat unter anderem Alibaba und Goldman Sachs als Investoren.
Mehr Konzentration, höheres Risiko
Im Vergleich zu den beiden anderen Produkten ist das Risiko eines Mietausfalls durch die Konzentration auf ein Objekt und einen Mieter deutlich höher. „Wir haben gemeinsam mit unserem Partner CBRE Investors die sogenannte Innovation District Strategy entwickelt. Wir kaufen Objekte in Zentren mit Nähe zu Eliteuniversitäten, weil sich dort verstärkt Schlüsselindustrien ansiedeln“, sagt Gabriele Volz, Geschäftsführerin von Wealthcap. „Diese Distrikte haben ein starkes fundamentales Wachstum, das als Jobmotor wirkt und die Nachfrage nach Büroraum erhöht.“ Das Silicon Valley sei mit seiner Dichte an Hightech- und IT-Unternehmen die Blaupause für diese Zentren.
