Unternehmerische Beteiligungen Alternative Investmentfonds – die beste aller möglichen Sachwert-Welten?

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Stefan Klaile, Vorstand XOLARIS Service Kapitalverwaltungs-AG Foto: Xolaris

Wer heute in Sachwerte investieren will, steht vor einer großen Auswahl verschiedener Produktgattungen. Es gibt Direktinvestments, Crowdinvesting, Nachrangdarlehen, Genussrechte, darüber hinaus Vermögensanlagen und Alternative Investmentfonds (AIF) in unterschiedlichen Ausprägungen.

Dem Anleger sind oft entscheidende Unterschiede gar nicht bewusst, obwohl sie letztlich darüber entscheiden, ob die Anlage überhaupt zu seinen Bedürfnissen passt. Dabei gilt meist: Solange alles gut läuft, ist die Form eher Nebensache. Aber wenn Märkte oder Objekte sich anders als gewünscht entwickeln – und dieses Risiko ist jeder Kapitalanlage eigen -, dann zeigen sich immense Unterschiede. Und einmal mehr lohnt sich der Blick ins Kleingedruckte.

Übersicht: Formen von Sachwert-Beteiligungen

Mögliche Formen von Sachwert-Beteiligungen

Die einfachste Art der Sachwertanlage stellt das Direktinvestment dar. Ein Anleger erwirbt unmittelbar ein oder mehrere Objekte, die Teil eines Ganzen sein können, ihm jedoch allein gehören. Beispiele sind Eigentumswohnungen, Container oder Rohstoffe wie Holz oder Edelmetall. Da nur wenige über ein entsprechend großes Vermögen verfügen, beschränken sich Direktinvestments oft auf relativ kleinteilige Anlageklassen.

Seit Inkrafttreten des Kleinanlegerschutzgesetzes fallen die meisten derzeitigen Direktinvestments mit einem modellhaften Charakter und insbesondere wenn sie ein Zinszahlungen und Rückzahlungsanspruch enthalten unter das Vermögensanlagengesetz nach Paragraf 1 Absatz 2 Nr. 7. Anleger müssen wissen, dass die BaFin Vermögensanlagen trotz Prospektpflicht nicht beaufsichtigt.

Vermögensanlagen dürfen nur dann öffentlich angeboten werden, wenn zuvor einen Verkaufsprospekt veröffentlicht wurde, den die BaFin (nur formal) geprüft und gebilligt hat. Zusätzlich muss bei der BaFin ein Vermögensanlagen-Informationsblatt hinterlegt werden.

Ebenfalls Vermögensanlagen im Sinne des Gesetzes sind partiarische Darlehen und Nachrangdarlehen, Genussrechte und Namensschuldverschreibungen, sowie sonstige vergleichbare Anlageformen, welche nicht in Wertpapieren verbrieft und nicht als Anteile an Investmentvermögen im Sinne des Paragrafen 1 Abs. 1 des Kapitalanlagegesetzbuchs ausgestaltet sind. Bei diesen Anlageformen ist für Anleger zusätzliche Vorsicht geboten, denn es handelt sich um sogenanntes Mezzanine-Kapital, eine Mischung aus Eigen- und Fremdkapital.

Der Anleger ist nicht mehr direkt am Objekt beteiligt, sondern gewährt ein Darlehen. Damit dies nicht unter das Kreditwesengesetz (KWG) fällt und damit bankpflichtig wäre, ist ein Zahlungsvorbehalt und qualifizierter Rangrücktritt zwingend. Eine Mittelverwendungskontrolle ist bei besseren Angeboten implementiert, aber nicht vorgeschrieben. Auch die Investitionskriterien sind oft eher weicher formuliert. Läuft das Investment nicht wie gewünscht, haben Anleger kaum Möglichkeiten der Einflussnahme, da sie keine Gesellschafter- oder Eigentümerrechte haben. Entsprechend gering ist meist die Transparenz und Informationstiefe.

Volle Gesellschafterrechte und –pflichten genießt der Anleger einer Vermögensanlage in Form einer operativ tätigen GmbH & Co. KG. Sie entspricht im Wesentlichen dem klassischen geschlossenen Fonds, dem der Anleger als Kommanditist und Eigenkapitalgeber beitritt. Allerdings muss sie „operativ tätig“ sein. Das gilt beispielsweise für Anbieter im Bereich Erneuerbarer Energien, welche gleichzeitig auch die Energieerzeugungsanlagen technisch und wirtschaftlich selbst betreiben.

Anleger können über Gesellschafterversammlungen Einfluss nehmen und haben erweiterte Informationsrechte. Oft sind Mittelverwendungskontrollen durch eine externe Instanz vorgesehen, jedoch nicht vorgeschrieben. Die BaFin billigt auch hier den Prospekt, übt jedoch keine weitere Kontrolle aus.

Den höchsten aufsichtsrechtlichen Anforderungen genügt der Alternative Investmentfonds (AIF). Keine andere Form der Sachwertanlage bietet eine regelmäßige obligatorische Bewertung der Objekte und daran angelehnte Kostenstruktur. Ein BaFin-genehmigter Prospekt ist ebenso Voraussetzung wie die „wesentlichen Anlegerinformationen“, welche die Informationen des Verkaufsprospekts noch einmal zusammenfassen. Anlegern sind vor der Zeichnung der Verkaufsprospekt, die wesentlichen Anlegerinformationen sowie der letzte veröffentlichte Jahres- und Halbjahresbericht zur Verfügung zu stellen.

Der wichtigste Sicherheitsaspekt ist jedoch die Kontrolle des Asset Managers: Der AIF setzt eine von der BaFin zugelassene und beaufsichtigte Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) und eine externe Verwahrstelle meist ein Kreditinstitut voraus, die jeweils den Asset Manager beziehungsweise die Handlungen der KVG kontrollieren.

Dabei ist wichtig zu wissen, dass die KVG als verantwortliche Stelle für die Investmentstrategie keinen Zugriff auf die Anlegergelder hat. Diese Aufgabe übernimmt die Verwahrstelle, die wiederum zur Freigabe von Geldern umfangreiche Dokumentationen von der KVG anfordert.

In der stärksten Ausprägung handelt es sich um eine externe Service-KVG, die wirtschaftlich vollkommen unabhängig vom Asset Manager und Initiator agiert. Eine stärkere Interessenvertretung der Anleger gibt es nicht. Asset Manager die im Sinne ihrer Anleger handeln, wissen dieses besondere Qualitätsmerkmal zu schätzen.

Die XOLARIS Gruppe wurde 2010 als der erste rechtlich unabhängige Full Service- Dienstleister für Initiatoren geschlossener Fonds in Deutschland gegründet. Das Unternehmen bietet ein umfassendes Leistungsportfolio entlang der gesamten Wertschöpfungskette illiquider Investmentvermögen. Dazu zählen sowohl alle Treuhanddienstleistungen als auch Dienstleistungen im Bereich der Fondsverwaltung, des Fondcontrollings und –reportings für bestehende geschlossene Fonds als auch das Angebot einer unabhängigen Service-Kapitalverwaltungsgesellschaft für Alternative Investmentfonds (AIF). Die XOLARIS Gruppe betreut aktuell mehr als 16.500 Anleger von 16 Emissionshäusern und verwaltet Fonds mit einem Volumen von rund 320 Millionen Euro.