Immobilien-Investments „Auf dem US-Häusermarkt braut sich was zusammen“
Vielen Anlegern dürfte der Case-Shiller Hauspreisindex in schmerzlicher Erinnerung sein. Zwischen 2006 und 2012 führte der Verfall der Immobilienpreise in den USA zu einem Desaster an den internationalen Kapitalmärkten. Quasi über Nacht waren vermeintlich solide finanzierte Haushalte plötzlich überschuldet. Wer sein Heim verkaufen musste, konnte aus dem Erlös die Schulden nicht mehr komplett zurückführen.
Auf der anderen Seite stellten Banken Kredite fällig. Die damit verbundenen Ausfälle brachten das Bankensystem ins Wanken. Gleichzeitig führte der Zwang der Haushalte zum Schuldenabbau zu einem erheblichen Rückgang im privaten Verbrauch und in der Folge zu einer schweren Rezession.
Mittlerweile haben die Häuserpreise wieder Vorkrisenniveaus erreicht, was die Angst vieler Anleger vor einer erneuten Überhitzung des Marktes mit schwerwiegenden Folgen für das Finanzsystem aufkommen lässt.
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Das blieb unberücksichtigt
Drei Dinge bleiben beim Blick auf die absoluten Zahlen allerdings unberücksichtigt:
- Der Case-Shiller Hauspreisindex ist eine Indexfamilie mit 23 Unterindizes. Jeder einzelne erfasst die Immobilienpreisentwicklung in einer der zwanzig wichtigsten Metropolregionen der USA. Diese werden in Gruppen (10-City Composite Index und 20-City Composite Index) zusammengefasst und monatlich veröffentlicht.
Zusätzlich wird vierteljährlich der U.S. National Home Price Index veröffentlicht, der weitflächig mehrere US-Bundesstaaten umfasst. Den einzelnen Indizes ist gemein, dass ausschließlich Wiederverkäufe von bestehenden Einfamilienhäusern berücksichtigt werden. Neubauprojekte finden sich hier nicht.
Für die Berechnung werden immer nominale Preise herangezogen, die Inflation also nicht berücksichtigt. Eine längerfristige Betrachtung von Nominalpreisen, also ohne Berücksichtigung der Inflation, unterschätzt jedoch deren Bedeutung. So lagen die realen Preise Anfang 2017 noch mehr als 13 Prozent unter den Höchstständen aus dem Jahr 2006. - Was bei Aktien die Gewinne, sind bei Immobilien die Mieten. Das Verhältnis aus Hauspreisen und Mieten erreichte 2006 seinen Höchststand. Das bedeutet, dass der Anstieg der Mietpreise nicht mit dem der Immobilienpreise Schritt halten konnte.
Laut einer Studie der Commerzbank ist dieses Verhältnis zwar seit dem Tiefststand 2012 wieder angestiegen, allerdings noch weit entfernt von den Bewertungen der Jahre 2005/2006. - Ursache der Immobilien- sowie der nachfolgenden Finanzkrise waren nicht nur die absoluten Häuserpreise, sondern die damit verbundene Verschuldung.
Auch hier gibt es deutliche Unterschiede zu 2006. So sind die Hypothekenkredite der US-Privathaushalte stark gesunken und liegen nun wieder in ihrem langfristigen Durchschnittstrend.
