Offene Immobilienfonds „Am Horizont tauchen wieder dunkle Wolken auf“

Sascha Anspichler ist geschäftsführender Gesellschafter bei der FP Asset Management in Freiburg. | © FP Asset Management GmbH

Sascha Anspichler ist geschäftsführender Gesellschafter bei der FP Asset Management in Freiburg. Foto: FP Asset Management GmbH

Heute werden unvorstellbar hohe Summen in die Immobilienfonds gespült. Betrug das Mittelaufkommen der Publikums-Immobilienfonds im ersten Quartal 2013 noch 331,6 Millionen Euro, waren es im ersten Quartal 2018 sagenhafte 1,694 Milliarden Euro, also mehr als das Fünffache.

Dass offene Immobilienfonds bei Privatanlegern auf eine so große Nachfrage stoßen, ist umso bemerkenswerter, weil die Fonds mittlerweile nicht mehr frei liquidierbar sind. Heute sind eine Mindesthaltefrist von 24 Monaten und eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten einzuhalten.

Steigende Einkaufspreise

Wie in der Vergangenheit führt die erhöhte Liquidität bereits zu einer steigenden Nachfrage nach Immobilien – im Falle von offenen Immobilienfonds hauptsächlich nach Büroimmobilien. Dies wiederum führt zu steigenden Einkaufspreisen.

Auf den ersten Blick scheint das für bereits investierte Anleger nicht unbedingt negativ zu sein, auf der Vermietungsseite jedoch tauchen dunkle Wolken am Horizont auf. So sorgt ein verlangsamtes Mietpreiswachstum in nahezu allen namhaften europäischen Metropolen bereits für einen getrübten Ausblick.

Stagnierende Mieten

In der Londoner City stagnieren die Mieten bereits. Dies könnte sich als problematisch erweisen, da zahlreiche Immobilienfonds in der Vergangenheit den Standort London hoch gewichteten. Es ist also nur eine Frage der Zeit, dass die Mieten – wie in jeder Spätphase eines Immobilienzyklus – fallen.

Wie in der Vergangenheit müssen dann die gutachterlichen Werte für Bestandsimmobilien der geänderten Marktlage angepasst werden – die Inventarwerte der Immobilienfonds fallen. Dadurch werden weniger Anlegergelder in die Fonds fließen.

Gekündigte Einlagen 

Kommt dann noch ein Konjunkturabschwung hinzu, werden erfahrungsgemäß vermehrt Einlagen aus Immobilienfonds gekündigt. Dann ist der Moment gekommen, in dem die Fondsgesellschaften handeln müssen. Sie müssen dann Immobilien veräußern, um die gekündigten Gelder bereitstellen zu können.

Zwar halten die Fonds regelmäßig Liquidität bereit, um derartigen Entwicklungen zu begegnen, an Immobilienverkäufen führt jedoch in Extremphasen kein Weg vorbei.