Vermögende Familien Die Erben investieren bei Immobilien anders
Lorenz Reibling, Vorstand und Senior Partner der Taurus Investment Holding
Traditionell investieren vermögende Familien in Deutschland schwerpunktmäßig im eigenen Land, und hier wiederum vor allem in Wohnimmobilien. Nach einer Studie von Famos über das Immobilienvermögen in Family Offices, lagen 69 Prozent der Immobilien-Investments von vermögenden Familien in Deutschland, 13 Prozent in der EU und nur 10 Prozent außerhalb der EU. Was die Nutzungsarten anbelangt, so standen Investitionen in Wohnimmobilien mit 39 Prozent mit Abstand an der Spitze.
Wir beobachten jedoch derzeit ein Umdenken bei vielen Familien. Insbesondere in der Erbengeneration denken die Vermögenden heute sehr viel internationaler als es ihre Eltern oder Großeltern taten. Sie haben – anders als ihre Eltern – meist auch im Ausland studiert, sprechen perfekt englisch und fühlen sich als Weltbürger. Das hat auch Einfluss auf ihr Investitionsverhalten. Um es überspitzt zu sagen: Während die Eltern der Vermögenden nach dem „Zinshaus“ in der eigenen Stadt Ausschau hielten, sind deren Erben zunehmend offen für interessante Investments in den Vereinigten Staaten, aber durchaus auch in Ländern wie in der Türkei oder in Indien.
Sie schätzen vor allem Chancen und Risiken anders ein. Jüngst beobachten wir in Gesprächen, dass beispielsweise die Risiken von Investitionen in Wohnimmobilien in Deutschland von der Erbengeneration ganz anders bewertet werden. Spätestens seit über eine Mietpreisbremse diskutiert wird, ist Vielen bewusst geworden, dass das Risiko einer politisch motivierten Regulierung gerade für die derzeit so beliebte Assetklasse der Wohnimmobilien nicht unterschätzt werden sollte. Zumal nach einer Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsförderung rund 30 Prozent der Besitzer deutscher Wohnimmobilien nach Abzug der Betriebskosten keine oder sogar negative Renditen erwirtschaften. Daher denkt manch einer darüber nach, die Gunst der Stunde zu nutzen, und einen Teil des deutschen Wohnimmobilienbestandes zu den derzeit hohen Preisen zu verkaufen und das Geld dann rentabler international zu investieren.
Denn die global denkende Erbengeneration sieht viel deutlicher die Chancen in Ländern wie Indien oder der Türkei. Der Begriff der „Sicherheit“ bei Immobilieninvestments wird auch ganz anders definiert als bei den konservativen institutionellen Investoren, die fast unisono nach „Core-Immobilien“ Ausschau halten, selbst wenn deren Nettoverzinsung nur noch bei 3 oder 4 Prozent liegt.
Der Anlagehorizont der Erben-Generation ist auch nicht mehr unbedingt auf Jahrzehnte ausgerichtet, wie das oft noch bei ihren Eltern war. Seinerzeit kaufte man ein Mehrfamilien- oder ein Bürohaus mit der Erwartung, es „ewig“ im eigenen Besitz zu behalten und später einmal weiter zu vererben. Ausschlaggebendes Motiv für das Investment war oftmals nicht die Rendite, sondern der Besitzerstolz.
Das gibt es natürlich auch heute noch, aber die Erben-Generation hat einen weniger emotionalen und eher rational-wirtschaftlichen Zugang zu Immobilieninvestments. Da kann ein Investment in eine Projektentwicklung in der Türkei oder Indien, bei dem nach einigen Jahren ein Exit erfolgen wird und zweistellige Renditen möglich sind, interessanter sein als der Erwerb eines Jugendstilhauses zum 30-fachen. Denn die trügerische Sicherheit mit hohen Vervielfachern kann sich beim Exit als Verlustgeschäft herausstellen, falls sich mit steigenden Zinsen die Verkaufspreise anpassen sollten.
Fasst man das Denken und Verhalten der jüngeren Erben-Generation zusammen, dann sind vier Merkmale charakteristisch: Die Erben denken globaler als ihre Eltern. Sie sind zweitens unternehmerischer und anspruchsvoller in Bezug auf die geforderten Renditen. Und dies wiederum hängt – drittens – damit zusammen, dass einer wirtschaftlich-rationalen Sicht eine verstärkte Bedeutung zukommt und eine rein emotionale Herangehensweise nicht mehr die Regel ist. Viertens denkt die Erbengeneration zwar auch langfristig, aber Immobilieninvestitionen werden von ihnen eher über einen Zeitraum von fünf als von 50 Jahren getätigt.
Wir beobachten jedoch derzeit ein Umdenken bei vielen Familien. Insbesondere in der Erbengeneration denken die Vermögenden heute sehr viel internationaler als es ihre Eltern oder Großeltern taten. Sie haben – anders als ihre Eltern – meist auch im Ausland studiert, sprechen perfekt englisch und fühlen sich als Weltbürger. Das hat auch Einfluss auf ihr Investitionsverhalten. Um es überspitzt zu sagen: Während die Eltern der Vermögenden nach dem „Zinshaus“ in der eigenen Stadt Ausschau hielten, sind deren Erben zunehmend offen für interessante Investments in den Vereinigten Staaten, aber durchaus auch in Ländern wie in der Türkei oder in Indien.
Sie schätzen vor allem Chancen und Risiken anders ein. Jüngst beobachten wir in Gesprächen, dass beispielsweise die Risiken von Investitionen in Wohnimmobilien in Deutschland von der Erbengeneration ganz anders bewertet werden. Spätestens seit über eine Mietpreisbremse diskutiert wird, ist Vielen bewusst geworden, dass das Risiko einer politisch motivierten Regulierung gerade für die derzeit so beliebte Assetklasse der Wohnimmobilien nicht unterschätzt werden sollte. Zumal nach einer Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsförderung rund 30 Prozent der Besitzer deutscher Wohnimmobilien nach Abzug der Betriebskosten keine oder sogar negative Renditen erwirtschaften. Daher denkt manch einer darüber nach, die Gunst der Stunde zu nutzen, und einen Teil des deutschen Wohnimmobilienbestandes zu den derzeit hohen Preisen zu verkaufen und das Geld dann rentabler international zu investieren.
Denn die global denkende Erbengeneration sieht viel deutlicher die Chancen in Ländern wie Indien oder der Türkei. Der Begriff der „Sicherheit“ bei Immobilieninvestments wird auch ganz anders definiert als bei den konservativen institutionellen Investoren, die fast unisono nach „Core-Immobilien“ Ausschau halten, selbst wenn deren Nettoverzinsung nur noch bei 3 oder 4 Prozent liegt.
Der Anlagehorizont der Erben-Generation ist auch nicht mehr unbedingt auf Jahrzehnte ausgerichtet, wie das oft noch bei ihren Eltern war. Seinerzeit kaufte man ein Mehrfamilien- oder ein Bürohaus mit der Erwartung, es „ewig“ im eigenen Besitz zu behalten und später einmal weiter zu vererben. Ausschlaggebendes Motiv für das Investment war oftmals nicht die Rendite, sondern der Besitzerstolz.
Das gibt es natürlich auch heute noch, aber die Erben-Generation hat einen weniger emotionalen und eher rational-wirtschaftlichen Zugang zu Immobilieninvestments. Da kann ein Investment in eine Projektentwicklung in der Türkei oder Indien, bei dem nach einigen Jahren ein Exit erfolgen wird und zweistellige Renditen möglich sind, interessanter sein als der Erwerb eines Jugendstilhauses zum 30-fachen. Denn die trügerische Sicherheit mit hohen Vervielfachern kann sich beim Exit als Verlustgeschäft herausstellen, falls sich mit steigenden Zinsen die Verkaufspreise anpassen sollten.
Fasst man das Denken und Verhalten der jüngeren Erben-Generation zusammen, dann sind vier Merkmale charakteristisch: Die Erben denken globaler als ihre Eltern. Sie sind zweitens unternehmerischer und anspruchsvoller in Bezug auf die geforderten Renditen. Und dies wiederum hängt – drittens – damit zusammen, dass einer wirtschaftlich-rationalen Sicht eine verstärkte Bedeutung zukommt und eine rein emotionale Herangehensweise nicht mehr die Regel ist. Viertens denkt die Erbengeneration zwar auch langfristig, aber Immobilieninvestitionen werden von ihnen eher über einen Zeitraum von fünf als von 50 Jahren getätigt.
