Vermögensverwalter rät Immobilien: Zeit zu verkaufen

Gottfried Urban ist Vorstand der Bayerische Vermögen AG in Altötting.

Gottfried Urban ist Vorstand der Bayerische Vermögen AG in Altötting.

Für Wohnimmobilien in Deutschland zahlen Käufer laut dem jüngsten Bundesbankbericht etwa das 27-Fache der erzielbaren Jahresmiete. Im langjährigen Durchschnitt kosten die Immobilien in den sieben größten deutschen Städten etwas das 22-Fache der Jahresmiete.

Zwar sind die Zinsen so niedrig wie nie zuvor. Doch das erklärt den Aufschlag nur bedingt. Nobelpreisträger Robert Shiller hat in wissenschaftlichen Studien bewiesen, dass alle Vermögensgegenstände irgendwann zu ihrem langfristigen Bewertungsdurchschnitt zurückkommen. Auf lange Sicht wird die Wohnimmobilie also bezogen auf den aktuellen Preis eine unterdurchschnittliche Rendite erzielen. Denn in den kommenden zehn Jahren werden gerade die für die Immobilienfinanzierung wichtigen Langfristzinsen steigen. Zusammen mit möglichen politischen und sicheren demografischen Veränderungen könnten die Preise für Anlageimmobilie selbst bei permanenter Vollvermietung somit aufhören zu steigen und eventuell sogar fallen. Wer eine Anlageimmobilie sein Eigen nennt, sollte also heute über einen Verkauf nachdenken. Ab einer Haltedauer von zehn Jahren ist der Wertzuwachs steuerfrei.

Bei der Überlegung, wie der Erlös langfristig inflationsgeschützt angelegt werden kann, kommt man nicht an der Aktie vorbei.

Im langfristigen Schnitt sind Aktien etwa mit dem 15-Fachen des Jahresgewinnes bewertet. Aktuell müssen Aktionäre für US-Aktien wesentlich mehr bezahlen. Europas Aktienmarkt liegt am langfristigen Durchschnitt und Schwellenländer sind im historischen Vergleich relativ billig.

Würde man jedoch beim DAX den gleichen Multiplikator ansetzen, wie er für den deutschen Wohnimmobilienmarkt gilt, dann würde der deutsche Leitindex heute bei 20.000 Punkten notieren.

Eine Verdoppelung der Aktienpreise der deutschen und europäischen Unternehmen ist bei Reinvestition der Dividenden und Erträge bis 2025 mehr als realistisch. Das gilt auch bei steigenden Zinsen. Denn die aktuelle Bewertung berücksichtigt im Gegensatz zum Immobilienmarkt nicht die niedrigen Zinsen. Selbst ein Zinsniveau von drei bis vier Prozent würde die aktuellen Kurse in Europa noch rechtfertigen. Es ist also noch Luft nach oben.

Für einen Korb von fair bewerteten Märkten kann der Anleger auf lange Sicht die Durchschnittsrendite des Aktienmarktes erwarten. Diese liegt bei etwa sieben bis acht Prozent. Das würde auf Sicht von zehn Jahren eine Verdoppelung des aktuell investierten Kapitals bedeuten. Zwar gibt es dafür keine Garantie, doch sprechen aktuell wesentlich mehr Gründe für Aktien als für die Anlageimmobilie, wenn es um die Altersvorsorge geht. Die Unsicherheit beim künftigen Wert und dem Ertrag einer Anlageimmobilie ist dagegen sehr hoch.