Warranty & Indemnity Insurance So funktioniert die Versicherung für Immobilien-Investoren
Was eine W&I-Police attraktiv macht
Aktuell bestehen vor allem Verkäufer auf eine W&I-Police. Oft wird bereits in einer sehr frühen Transaktionsphase vereinbart, dass eine Absicherung über eine Versicherung erfolgen soll, und der Weg über die W&I sogar teilweise bereits in den „Heads of Terms“ der Transaktion verankert.
Warum die W&I-Police bei Verkäufern so beliebt ist? Darauf gibt es zwei Antworten: Zum einen brauchen Verkäufer, beispielsweise Fonds- oder Beteiligungsgesellschaften, einen sehr schnellen und sauberen Exit nach dem Closing. Ein langer Nachhaftungsprozess, in dem Rückstellungen zu bilden sind, ist für die Liquidation der Verkäufergesellschaft sehr unattraktiv. Schließlich wollen die Investoren ihre Renditen so schnell wie möglich ausgezahlt bekommen, und die Objektgesellschaften müssen zügig liquidiert werden. Vertraglich vereinbarte Kaufpreiseinbehalte, Bürgschaften oder Patronatserklärungen, die üblicherweise Garantie- oder Gewährleistungsansprüche absichern, verzögern die Auszahlung nur.
Auf der anderen Seite sind Käufer inzwischen deutlich risikosensibler und fordern umfangreichere vertragliche Sicherungen im Hinblick auf Garantie- und/oder Gewährleistungsverletzungen. Kaum ein Käufer ist noch bereit, Ergebnisse der Due Diligence als objektimmanent zu akzeptieren. Käufer brauchen entweder einen Verkäufer mit Substanz oder mit werthaltigen Sicherheiten für den gesamten Gewährleistungszeitraum. Erscheint die Verkäufergesellschaft mittel- oder langfristig nicht werthaltig, beispielsweise weil der Verkäufer eine Zweckgesellschaft (ein Special Purpose Vehicle, kurz SPV) ist, die kurz nach Closing liquidiert werden soll, kann eine W&I-Police dieses Risiko absichern.
