„Warum fragt niemand, ob es eine Anleihenblase gibt?“ Immobilien im Renditevergleich
Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbands IVD.
Bei den meisten Anlagearten setzt sich die Gesamtrendite aus zwei Komponenten zusammen, nämlich aus laufenden Erträgen einerseits und Wertsteigerungen an-dererseits. Lediglich bei Gold und anderen Rohstoffen gibt es keine laufenden Erträge, sondern nur Wertänderungen.
Eine entscheidende Frage, die von vielen Investoren vernachlässigt wird, ist die nach der Zusammensetzung der Gesamtrendite. Also: Wie viel ist der Wertsteigerung geschuldet, wie viel kommt aus laufenden Erträgen? Diese Frage ist deshalb so wichtig, weil hohe Wertsteigerungen oftmals nur temporärer Natur sind, laufende Erträge dagegen sicherer zu kalkulieren sind.
Die kürzlich veröffentlichten Daten der IPD für den Deutschen Immobilienindex sind in diesem Zusammenhang sehr aufschlussreich. Der Total Return, also die Gesamtrendite für deutsche Immobilien, lag 2014 bei sechs Prozent. Davon entfie-len 5,3 Prozent auf Mieterträge (Netto-Cashflow-Rendite) und 0,7 Prozent resultier-ten aus Wertsteigerungen. Der Total Return für Wohnimmobilien war mit 7,9 Prozent noch besser, doch hier entfielen 4,9 Prozent auf die laufenden Mieterträge und 2,9 Prozent auf Wertsteigerungen.
Im Vergleich zu anderen Assetklassen wirken die Gesamtrenditen zunächst nicht besonders attraktiv. Für Aktien war zwar mit 2,8 Prozent 2014 ein schlechtes Jahr, aber dafür legte der DAX im vorangegangen Jahr 2013 um 25 Prozent zu und in diesem Jahr stieg er auch schon wieder um mehr als 20 Prozent. Doch bei Aktien kommt fast die gesamte Performance aus Kursgewinnen und nur ein sehr kleiner Teil aus den Dividenden. Die durchschnittliche Dividendenrendite des DAX beträgt heute nur etwa 2,5 Prozent, also weniger als die Hälfte der Netto-Cashflow-Rendite von Immobilien.
Mit festverzinslichen Wertpapieren ließen sich 2014 sogar 12,8 Prozent verdienen! Die aktuelle Umlaufrendite der zehnjährigen Bundesanleihe liegt jedoch nur bei 0,14 Prozent. Wie lässt sich die Diskrepanz erklären? Bei Anleihen resultiert, anders als bei Immobilien fast der gesamte Ertrag aus Kurssteigerungen, die das Ergebnis von gesunkenen Renditen sind.
In früheren Zeiten resultierte der Großteil des Ertrages von Bundesanleihen aus Zinsen. 1967 bis 2014 betrug der REX Performanceindex, mit dem der Gesamtertrag von Anleihen gemessen wird, im Durchschnitt 6,7 Prozent jährlich. 6,1 Prozent davon entfielen auf den Zinsanteil und nur 0,6 Prozent auf Kursgewinne. Dieses Verhältnis hat sich in den vergangenen Jahren jedoch immer mehr zuungunsten des Zinsanteils und zugunsten von Kursgewinnen verändert. Ähnlich verhält es sich übrigens auch bei Unternehmensanleihen.
Die Verzinsung erstklassiger Unternehmensanleihen ist bis auf ein Prozent gesunken. Für weitere Renditesenkungen ist jedoch bei Anleihen fast kein Raum mehr vorhanden, zumal viele Papiere bereits eine negative Rendite haben.
Fasst man all dies zusammen, dann erscheinen Immobilien als die stabilste Anlageform mit dem höchsten laufenden Netto-Cashflow. Noch einmal zum Vergleich: Die laufende Netto-Cashflow-Rendite bei Immobilien beträgt laut IPD 5,3 Prozent. Dagegen beträgt die durchschnittliche Dividendenrendite bei DAX-Werten 2,5 Prozent und die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe liegt bei 0,16 Prozent.
Unter diesem Aspekt erscheint es merkwürdig, dass immer wieder darüber diskutiert wird, ob es eine Immobilienblase gibt, aber kaum darüber, ob es eine Anleihenblase gibt. Vor letzterer warnt übrigens der bekannte Yale-Professor Robert J. Shiller, der bereits Ende der 90er Jahre vor der Aktienblase und später vor der amerikanischen Hauspreisblase gewarnt hatte.
Eine entscheidende Frage, die von vielen Investoren vernachlässigt wird, ist die nach der Zusammensetzung der Gesamtrendite. Also: Wie viel ist der Wertsteigerung geschuldet, wie viel kommt aus laufenden Erträgen? Diese Frage ist deshalb so wichtig, weil hohe Wertsteigerungen oftmals nur temporärer Natur sind, laufende Erträge dagegen sicherer zu kalkulieren sind.
Die kürzlich veröffentlichten Daten der IPD für den Deutschen Immobilienindex sind in diesem Zusammenhang sehr aufschlussreich. Der Total Return, also die Gesamtrendite für deutsche Immobilien, lag 2014 bei sechs Prozent. Davon entfie-len 5,3 Prozent auf Mieterträge (Netto-Cashflow-Rendite) und 0,7 Prozent resultier-ten aus Wertsteigerungen. Der Total Return für Wohnimmobilien war mit 7,9 Prozent noch besser, doch hier entfielen 4,9 Prozent auf die laufenden Mieterträge und 2,9 Prozent auf Wertsteigerungen.
Im Vergleich zu anderen Assetklassen wirken die Gesamtrenditen zunächst nicht besonders attraktiv. Für Aktien war zwar mit 2,8 Prozent 2014 ein schlechtes Jahr, aber dafür legte der DAX im vorangegangen Jahr 2013 um 25 Prozent zu und in diesem Jahr stieg er auch schon wieder um mehr als 20 Prozent. Doch bei Aktien kommt fast die gesamte Performance aus Kursgewinnen und nur ein sehr kleiner Teil aus den Dividenden. Die durchschnittliche Dividendenrendite des DAX beträgt heute nur etwa 2,5 Prozent, also weniger als die Hälfte der Netto-Cashflow-Rendite von Immobilien.
Mit festverzinslichen Wertpapieren ließen sich 2014 sogar 12,8 Prozent verdienen! Die aktuelle Umlaufrendite der zehnjährigen Bundesanleihe liegt jedoch nur bei 0,14 Prozent. Wie lässt sich die Diskrepanz erklären? Bei Anleihen resultiert, anders als bei Immobilien fast der gesamte Ertrag aus Kurssteigerungen, die das Ergebnis von gesunkenen Renditen sind.
In früheren Zeiten resultierte der Großteil des Ertrages von Bundesanleihen aus Zinsen. 1967 bis 2014 betrug der REX Performanceindex, mit dem der Gesamtertrag von Anleihen gemessen wird, im Durchschnitt 6,7 Prozent jährlich. 6,1 Prozent davon entfielen auf den Zinsanteil und nur 0,6 Prozent auf Kursgewinne. Dieses Verhältnis hat sich in den vergangenen Jahren jedoch immer mehr zuungunsten des Zinsanteils und zugunsten von Kursgewinnen verändert. Ähnlich verhält es sich übrigens auch bei Unternehmensanleihen.
Die Verzinsung erstklassiger Unternehmensanleihen ist bis auf ein Prozent gesunken. Für weitere Renditesenkungen ist jedoch bei Anleihen fast kein Raum mehr vorhanden, zumal viele Papiere bereits eine negative Rendite haben.
Fasst man all dies zusammen, dann erscheinen Immobilien als die stabilste Anlageform mit dem höchsten laufenden Netto-Cashflow. Noch einmal zum Vergleich: Die laufende Netto-Cashflow-Rendite bei Immobilien beträgt laut IPD 5,3 Prozent. Dagegen beträgt die durchschnittliche Dividendenrendite bei DAX-Werten 2,5 Prozent und die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe liegt bei 0,16 Prozent.
Unter diesem Aspekt erscheint es merkwürdig, dass immer wieder darüber diskutiert wird, ob es eine Immobilienblase gibt, aber kaum darüber, ob es eine Anleihenblase gibt. Vor letzterer warnt übrigens der bekannte Yale-Professor Robert J. Shiller, der bereits Ende der 90er Jahre vor der Aktienblase und später vor der amerikanischen Hauspreisblase gewarnt hatte.
