Was nun mit den Häusern? Round-Table-Gespräch über die Zukunft offener Immobilienfonds

„Offene Immobilienfonds: Alles eine Frage der Bewertung? Wege aus der Vertrauenskrise“. Unter dieses Motto hatten wir unser Roundtable-Gespräch gestellt, zu dem wir am 2. März Vertreter offener Immobilienfonds eingeladen hatten. Es erschienen und diskutierten mit uns neben Dr. Gernot Archner, Geschäftsführer des BIIS (Bundesverband der Immobilien-Investment-Sachverständigen e.V.), Marcus Kemmner (Geschäftsführer TMW Pramerica Property Investment GmbH) und Dirk Meiwirth (Vice President. Leiter Client Portfolio Management & Co-Fondsmanager Credit Suisse Real Estate Asset Management).

Wie sagte es ein hochrangiger Vertreter eines Investmentverbandes in einer Podiumsdiskussion anlässlich einer Gutachtertagung in der vergangenen Woche so schön: „Wir führen keine Bewertungsdiskussion und wir sehen auch keine Notwendigkeit dazu“. Viele Investoren und Anleger aber anscheinend doch! Anders lässt sich die Fülle der Fragen zu diesem Themenkreis, die unsere Redaktion seit der Abwertung des Morgan Stanley P2 Value und spätestens seit dem Kursverfall des DEGI Global Business erreicht, aus unserer Sicht nicht erklären.

Quasi als „Begleitmusik“ erreichte uns kurz vor dem Gespräch die Veröffentlichung einer Wertberichtigung eines in Albacete (Spanien) gelegenen Objektes des AXA Immoselect, dessen aktuelles Wertgutachten mit 52,8 Mio. Euro rund 9% unterhalb des zuletzt 2009 ermittelten Verkehrswertes in Höhe von damals 58,1 Mio. Euro notiert. Die Abwertung wird mit Mietausfällen begründet, die aus einer gestiegenen Leerstandsrate bzw. verminderten Mieteinnahmen aufgrund geringerer Mietabschlüsse bei Anschluss- und Neuvermietungen resultieren. Und auch der Anfang dieser Woche verkündete „Rücktritt“ der Geschäftsführer der Aberdeen Immobilien KAG Bärbel Schomberg und Malcom Morgan im Umfeld der Abwertung des DEGI Global Business passte gut zum Thema.

Auf die teilweise massiven Wertberichtigungen in mehreren Immobilienfonds angesprochen, forderte Dr. Archner die Marktteilnehmer zu etwas mehr Gelassenheit und einer differenzierteren Betrachtung auf. „Es ist eine Frage des Blickwinkels und nicht nur der Bewertung. Es muss normal sein dürfen, dass Werte nicht nur steigen, sondern auch sinken können. Es muss normal werden, über und unter Verkehrswert verkaufen zu können. In der Vergangenheit gab es auch Probleme, mit denen man selbstverständlicher umgegangen ist. Heute haben wir anscheinend eine andere Wahrnehmung der Marktteilnehmer“. Er verwies in diesem Zusammenhang auf eine „gezüchtete Erwartungshaltung“ der Anleger, die neben der Stetigkeit vergangener Renditen auch durch die Initiatoren geweckt wurde und sich nun aufzulösen beginnt. Der von den Immobiliengesellschaften im Verlauf des Jahres 2009 gezeigte Verkauf von 33 Objekten oberhalb der zuletzt ermittelten Verkehrswerte zeigt in seinen Augen eindeutig, dass die Substanz der Gutachten grundsätzlich stimmig ist. Die kleinteilige Durchschnittsgröße der veräußerten Objekte in Höhe von rund 30 Mio. Euro sage eher etwas über die Liquidität des Marktes und die Möglichkeit der Finanzierung von Transaktionen aus, als über die Güte der Bewertungen.

Genauso unterstrich er aber auch, dass es falsch sei, zu glauben, bei den von Gutachtern ermittelten Bewertungen der Objekte handele es sich „Punktlandungen“ für erzielbare Preise. Die für ein Objekt am Bewertungsstichtag erzielbaren Preise kreisen um den Verkehrswert und stellen nach seinen Ausführungen eher eine „Punktwolke“ dar, innerhalb derer auch der Verkehrswert liegt. Unterschiedliche Gutachter, die ein Objekt bewerten, kommen nach seiner Einschätzung bei gleichem Kenntnisstand und einem aktiven transparenten Marktgeschehen zu einem mehr oder weniger ähnlichen Wertansatz. Abweichungen seien in liquiden Märkten kleiner als in weniger aktiven Märkten, die es an Vergleichsmöglichkeiten mangeln lassen oder bei Problemimmobilien.