Wohnimmobilien-Projektentwicklungsfonds „Möglichst alle auf den Markt kommenden Grundstücke kennen“
DAS INVESTMENT: Sie investieren in A-Standorten wie Hamburg und München. Gibt es dort noch Grundstücke mit angemessenem Rendite-Risiko-Profil?
Wolfgang Dippold: Der Markt an verfügbaren Grundstücken ist weitaus enger geworden, insbesondere in den von uns belegten A-Standorten. Durch die anhaltend hohe Nachfrage in den Metropolen sind dort die Bodenpreise massiv gestiegen, in Berlin beispielsweise innerhalb der letzten zwei Jahre um 40 bis 70 Prozent.
Auf diese Entwicklung reagieren wir auf zwei Ebenen: Zum einen haben wir seit über einem Jahr die Teams und Aktivitäten in der Grundstücksakquise deutlich verbreitert.
Immobilienpreise (alle Baujahre)
Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland von 2004 bis zum 3. Quartal 2016 (Q1 2004 = Index 100)
Unser Anspruch ist es, möglichst alle auf den Markt kommenden Grundstücke in unseren Zielgebieten zu kennen, am besten schon, bevor die Verkaufsentscheidung vom Verkäufer getroffen wird. So sehen wir weit mehr Grundstücke und nutzen mehr Chancen, die wenigen Grundstücke mit noch angemessenem Rendite-Risiko-Profil zu finden. Daneben weichen wir auf attraktive Stadtrandlagen aus, in denen wir noch bezahlbare Einkaufspreise finden.
Sie bauen ein Österreich-Standbein auf. Gelten in Wien besondere Bedingungen?
1.200% Rendite in 20 Jahren?
Der Wiener Immobilienmarkt ist stark geprägt vom Mietwohnungsbau und nimmt in diesem Bereich eine Sonderstellung weltweit ein: Schon in den 1920er- und 1930er-Jahren wurde der soziale Wohnungsbau von der Gemeinde Wien vorangetrieben, die stärkste Phase von Neubauten gab es in den 1960er- Jahren. Seit den 1980er-Jahren kümmert sich die Gemeinde Wien besonders um die Pflege und Revitalisierung ihrer großen Gemeindewohnungsbestände.
Heute befindet sich etwa ein Viertel des gesamten Wohnungsbestands in ihren Händen. Durch starkes Bevölkerungswachstum wird der Markt zunehmend angespannter, und der frei finanzierte Wohnungsbau steigt an. In diesem Bereich entsprechen die Kaufpreise den Werten vergleichbarer deutscher Metropolregionen, allerdings gibt es Unterschiede in den Bau-, Planungs- und Vertragsrechten.
Interessant ist eine Möglichkeit für Anleger, die sich verpflichten, ihre Wohnung über viele Jahre fremd zu vermieten. Sie können Umsatzsteueroptionen nutzen, vergleichbar wie bei gewerblichen Objekten in Deutschland.
Ihre Fonds nutzen kein Fremdkapital. Verzichten Sie damit nicht auf ein größeres Akquisitionsvolumen und einen veritablen Renditehebel?
Kein Fremdkapital aufzunehmen ist bei unseren Fonds eine grundsätzliche Regel. Dies vor allem aus Stabilitätsgründen. Durch den Verkauf unserer Wohnungen an Eigennutzer entfällt die bei Kapitalanlegern nötige Vermietungsphase vor dem Abverkauf. Wir verkaufen frühzeitig und beginnen mit dem Bau erst nach erfolgreichem Abverkauf von mindestens einem Viertel oder einem Drittel der Wohnungen.
Die Zahlungen der Kaufpreisraten nach MaBV verringern den Eigenkapitalbedarf aus unseren Fonds auf ein Drittel bis zur Hälfte der Gesamtkosten. So nutzen wir einen vergleichbaren Renditehebel ohne die Risiken, Einschränkungen und Kosten einer Fremdfinanzierung.
