Zentraler Immobilien Ausschuss Mehr Praxisbezug bei Regulierungsgesetz für Fonds gefordert
Nach der öffentlichen Anhörung des Bundestages zum Gesetzentwurf der Bundesregierung zur Regulierung offener wie geschlossener Fonds fordert der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) praxisgerechte Änderungen des Entwurfes. Die aktuelle Fassung der Richtlinie 2014/91/EU (OGAW-V-Umsetzungsgesetz) könnte zu erheblichen Schwierigkeiten für die Finanzierung der Realwirtschaft, insbesondere der Immobilienwirtschaft führen und damit negative Auswirkungen auf den gesamten Immobilienmarkt haben.
„Die Immobilienwirtschaft ist in besonderem Maße auf sichere und starke Finanzmärkte sowie eine konstante Versorgung insbesondere mit langfristigen Krediten angewiesen. Insofern ist eine Stabilisierung des Finanzmarktes durch geeignete Maßnahmen der Regulierungsbehörden von vitalem Interesse auch für unsere Branche“, erklärt Andreas Mattner, Präsident des ZIA. Nicht zuletzt habe die Bundesregierung noch jüngst versprochen, keine weiteren Regulierungen in dieser Legislatur mehr vorzunehmen.
Kernkritik: Restrukturierung von Krediten nicht möglich
Kernkritikpunkt des ZIA ist die fehlende Prolongations- und Restrukturierungsmöglichkeit für offene Spezial-AIF (Alternative Investmentfonds). Offene Spezial-AIF ohne eine solche Möglichkeit würden in bestimmten Fällen ein Risiko bergen. Dieses besteht immer dann, wenn aufgrund eines veränderten Marktumfeldes dem Kreditnehmer das Bedienen eines Kredits zu den ursprünglich vereinbarten Konditionen nicht mehr möglich ist. Mangels der Möglichkeit, den laufenden Kredit an die Marktgegebenheiten anzupassen, müssten sich die Darlehensnehmer andere Darlehensquellen suchen, um den laufenden Kredit abzulösen. Sollten die Darlehen nicht abgelöst werden können, müssten die Immobilien notverwertet werden.
„Durch die Begrenzung offener Spezial-AIF auf institutionelle Anleger wird ohnehin bereits sichergestellt, dass diese im Business-to-Business-Bereich eine Fondsauflösung vermeiden wollen beziehungsweise einer sinnvollen Darlehensänderung zustimmen werden. Professionelle Investoren sind sich der Risiken bewusst“, erklärt Burkhard Dallosch, Vorsitzender des ZIA-Ausschusses Finanzierung. Zudem sollte der Vergleich zur direkten Anlage in Kredite herangezogen werden. So entstehe gegenüber der Direktanlage kein zusätzliches Risiko durch die Fondsanlage, auch durch die Einräumung einer Prolongation beziehungsweise Restrukturierung nicht.
Fehlender Bestandschutz bei Gesellschafterdarlehen
Nach bisheriger Verwaltungspraxis konnten zudem bestimmte geschlossene AIF Gesellschafterdarlehen vergeben werden, ohne dabei einer Volumenbeschränkung zu unterliegen. Eine solche Beschränkung soll nun mit Paragraph 285 Absatz 3 KAGB-E (Kapitalanlagegesetzbuch-Entwurf) eingeführt werden. Bei den bisherigen Fondskonzeptionen wurden solche Beschränkungen jedoch nicht vorhergesehen. Entsprechend ist eine solche Begrenzung nicht in den Anlagebedingungen der geschlossenen AIF enthalten. „Das Fehlen einer Bestandsschutzregelung für geschlossene AIF, die vor Einführung des neuen Gesetzes aufgelegt wurden, führt zu erheblichen Schwierigkeiten in der Praxis“, sagt Dallosch.
