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Klaus Secker

Klaus Secker

4 Prozent Rendite mit Erbbaurechtskonzepte

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Klaus Secker ist Geschäftsführer der DGR Grundstücksverwaltung GmbH

Die Angst vor der Euroschuldenkrise, drohendem Staatsbankrott, Rezession und Inflation lässt viele Anleger in Kapitalanlagen wie Immobilien oder Grund und Boden fliehen. Die Immobilienpreise in den deutschen Metropolregionen kennen dementsprechend seit vielen Monaten nur eine Richtung – nach oben. Einer Analyse der BNP Paribus Real Estate zufolge wurden bis zum dritten Quartal 2012 bereits 8,7 Milliarden Euro in Wohnimmobilien investiert, mehr als doppelt so viel wie im Vorjahreszeitraum.

Insgesamt punkten indirekte Immobilieninvestitionen, wenn sie breit diversifiziert sind, so dass Kapitalanleger die Risiken über unterschiedliche Nutzung, Lage und Mieterstruktur senken können. Die Mittelzuflüsse bei offenen und geschlossenen Fonds sowie Immobilienaktien liegen seit Ausbruch der Weltwirtschaftskrise recht stabil zwischen sechs und acht Milliarden Euro pro Jahr:

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Quelle: HSH Nordbank Real Estate Quarterly Deutschland Q 3 2012 (Stand: September 2012)

Bei diesen Anlagen sind hochwertige Objekte in A-Lagen großer Städte, sowie Spezialimmobilien  wie Seniorenheime oder Parkhäuser aktuell besonders gefragt. Sicherheit und Inflationsschutz haben bei Kapitalanlegern dieser Tage höchste Priorität. Eine Anlageklasse, die genau diese Kriterien erfüllt und immer mehr Beachtung findet, sind Erbbaugrundstücke.

Stetige Wertsteigerung von Grund und Boden

Kapitalanlagen rund um das Thema Erbbaurecht sind Nischenprodukte, die noch nicht allzu verbreitet sind. Das liegt zum einen daran, dass der Markt nicht sonderlich groß ist. Nur rund 5 Prozent der Wohnbaufläche in Deutschland steht laut einer Studie der Kölner Initiative Erbbaurecht auf Erbbaugrundstücken.

Zum anderen wurden Erbbaurechtskonzepte als Investitionsmöglichkeit bisher eher selten angeboten. In Zeiten, in denen die Anlegergunst deutlich zu Sicherheit und Stabilität tendiert und weniger zu Maximalrenditen, gewinnen moderne Erbbaurechtskonzepte für Kapitalanleger jedoch zunehmend an Bedeutung.
 
Erbbaugrundstücke sind begehrt. Denn die Grundstückspreise entwickeln sich in Deutschland sehr stabil. Besonders in den Metropolregionen wie Hamburg oder München hat in den vergangenen Jahren eine enorme Wertsteigerung stattgefunden.  Grundstückspreise zwischen 500 und 1.000 Euro pro Quadratmeter sind in vielen Stadtteilen keine Seltenheit.  Dieses Faktum, zusammen mit einem stabilen, langjährigen und inflationsgeschützten Cashflow, macht Erbbaugrundstücke als Sachwertanlage so interessant.  

Das Erbbaurecht – seit 1919 gesetzlich verankert


Das deutsche Erbbaurecht hat seine Wurzeln bereits im Mittelalter und ist seit 1919 im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Es ist ein grundstücksgleiches Recht, das dem Erbbauberechtigten überhaupt erst ermöglicht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten beziehungsweise zu besitzen. Dafür zahlt der Erbbauberechtigte dem Erbbaurechtsgeber, also dem Grundstückseigentümer, den sogenannten Erbbauzins.

Der Erbbauzins ist als „Miete“ für die langfristig zugesicherte Nutzung des Grundstücks, auf dem das Gebäude steht, zu betrachten.  Er ist indexiert, das heißt der Erbbauzins wird regelmäßig an den Verbraucherpreisindex angepasst. Die Laufzeit für das Erbbaurecht kann frei gewählt werden, läuft aber klassischerweise 99 oder 198 Jahre. Durch eine Erbbaurechtsbestellung werden Immobilien rechtlich in das Grundstück einerseits und das Gebäude andererseits getrennt und können danach vollkommen unabhängig voneinander vermarktet werden.

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Quelle: DGR Grundstücksverwaltung

Vorteile der Erbbaurechtsbestellung

Das Erbbaurecht schafft für beide Seiten eine Vorteilssituation. Der Eigentümer des Gebäudes verringert beim Kauf einer Immobilie seinen finanziellen Aufwand, da das Grundstück nicht mitfinanziert werden muss. Bestandshalter können durch einen nachträglichen Grundstücksverkauf mittels Erbbaurechtsbestellung Kapital generieren – beispielsweise für notwendige Sanierungsmaßnahmen oder Modernisierungen, die wiederum den Wert der Gebäude steigern. Die langfristigen Verträge geben hohe Planungssicherheit.  

Der Grundstückseigentümer/Investor erhält einen sehr stabilen und langfristigen Cashflow. Dieser verfügt über einen echten Inflationsschutz. Darüber hinaus muss der Investor bei Erbbaugrundstücken nicht mit den üblichen Immobilienrisiken wie Mietausfall oder Instandhaltungskosten rechnen. Selbst Gebäudeversicherungen, die Grundsteuer und sonstige öffentliche Abgaben trägt der Gebäudeeigentümer.

Investoren erzielen bei Erbbaugrundstücken eine stabile Rendite von rund 4 Prozent pro Jahr, die heute mit Büro-, Wohn- und Gewerbeobjekten im Volleigentum durchaus konkurrieren kann.

Hohe Sicherheit der Cashflows

Die Erbbauzins-Cashflows sind sehr sicher, da die Erbbauzinsforderung sowohl durch die Mieteinnahmen der Aufbauten als auch durch den Wert der Aufbauten besichert ist.

Sollte ein Erbbaurechtsnehmer dauerhaft seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen so hat der Erbbaurechtsgeber zwei Möglichkeiten: er kann seine Anspruch auf ausstehende Erbpachtzinsen sofort per Zwangsvollstreckung gelten machen, oder alternativ, sofern die ausstehenden Raten mindestens zwei Jahresbeiträge ausmachen, den sogenannten Heimfall betreiben, bei dem ihm das Gebäude zufällt. Als Entschädigung erhält der Pächter in der Regel zwischen 66 und 80 Prozent des Verkehrswertes des Gebäudes. Somit dient das Gebäude als Sicherheit für den Cashflow. Die Vergangenheit hat gezeigt, dass das Risiko des Zahlungsausfalles beherrschbar ist.

Für wen sind Investitionen in Erbbaugrundstücke interessant?

In den vergangenen Jahrhunderten haben vor allem Kirchen ihre Grundstücke im Erbbaurecht vergeben und sind damit bis heute gut gefahren. Initiatoren wie die DGR Grundstücksverwaltung strukturieren diesen rentablen Sachwert aber auch für Stiftungen, Vermögensverwalter und Versicherungen nach deren individuellen Kriterien.

Institutionelle Investoren sind in der Regel an berechenbaren und lang laufenden Kapitalanlagen mit sicheren Cashflows interessiert. Genau dies bieten Investitionen in Erbbaugrundstücke. Es gibt nur wenige Faktoren, die sich ungünstig auf die Wertentwicklung der Anlageklasse auswirken, meist im Umfeld der Grundstücke oder in der vertraglichen Ausgestaltung der Erbbaurechtsverträge. Diese können aber durch Sorgfalt und Erfahrung beim Grundstückskauf beherrscht werden.

Erbbaurecht findet weltweit Anwendung

Pendants zum deutschen Erbbaurecht finden sich in unterschiedlichen Formen in vielen Ländern. Meistens tritt dabei die öffentliche Hand als Erbbaurechtsgeber auf. Ein extremer Fall ist Hongkong, wo das gesamte Stadtgebiet eigentumsrechtlich einen „public leasehold“ darstellt.

Aber auch Australien, die Niederlande, Schweden, Finnland und Israel verfügen über hochentwickelte öffentliche Leasehold-Systeme. Diese Systeme werden ganz im Sinne der Bodenreformbewegung meistens mit dem Argument gerechtfertigt,  dass der Einfluss von Bodenspekulation auf die Mieten begrenzt wird und breitere Bevölkerungsschichten Wohneigentum bilden können.

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