AAA-Rating für Schrott-Papiere

Anzeichen einer neuen Finanzkrise?

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Jahre nach dem Einbruch am US-Immobilienmarkt schleichen sich wieder Hypotheken am Markt ein, die den so genannten Lügenkrediten ähneln. Der Begriff wurde in der Finanzkrise für Kredite verwendet, die ohne Überprüfung der Einkommenslage des Schuldners vergeben wurden. Und wie damals auch werden die Risiken über die Wall Street nun weit und breit gestreut. Die heutige Version weist nur beschränkte Ähnlichkeit mit ihren Vorgängern auf, die vor der Finanzkrise wucherten, und ist durchaus nicht so weit verbreitet. Doch sie zeigt, wie das Geschäft wieder dem Wahnsinn nähert, der zu Blasen bei allem möglichen von Autokrediten mit minderer Qualität bis hin zu Unternehmensanleihen aus dem Ramsch-Bereich geführt hatte. Die Sache in Manhattan Beach begann Anfang des Jahres, als ein TV-Produzent das cremefarbene Haus kaufte. Sein Kreditgeber, Velocity Mortgage Capital, vergibt nach eigenen Angaben Hypotheken nur an Personen, die Immobilien für unternehmerische Zwecke kaufen, wie zur Vermietung. Bald darauf bündelte Velocity die Hypothek über 1,92 Millionen Dollar mit hunderten anderen Darlehen über die Verbriefungsmaschinerie der Wall Street in Wertpapiere. Kroll Bond Rating Agency druckte ein Foto des Hauses in einem Bericht über den nun 313 Millionen Dollar schweren Deal ab, der größtenteils mit der Höchstnote „AAA“ bewertet wurde. Die Marketingunterlagen für das Wertpapierangebot, um das sich Citigroup  und Nomura Holdings  kümmerten, beschrieben den Käufer als einen „Investor“. Doch als ein Reporter an die Tür in Manhattan Beach klopfte, öffnete der Käufer und sagte, er habe eine Vermietung des Objekts niemals in Betracht gezogen. Er lebt in dem besagten Haus mit seiner Familie.
Diese offensichtliche Diskrepanz scheint auf den ersten Blick nicht so schlimm so sein wie damals bei den Lügenkrediten während der Häusermarktblase, als zahlreiche Kreditnehmer über ihre Einkommen flunkerten- oft von den Hypothekenbanken ermutigt. Doch für Kreditgeber und Investoren gibt es auch diesmal ein sehr reales Potenzial für Probleme. Der Staat hat die Lügenkredite zwar effektiv verboten, indem er Anforderungen zur Zahlungsfähigkeit („ability-to-pay requirement“) einführte. Seither müssen die Kredithäuser bestimmte Schritte ergreifen, um zu gewährleisten, dass sich der Hauskäufer die Hypothek auch wirklich leisten kann. Geschieht dies nicht, kann der Hauseigentümer Klage einreichen und unter Umständen einen Schadenersatz erhalten, der den Wert des Hauses in den Schatten stellt. Doch wie in den Subprime-Zeiten bieten Velocity und andere Spezial-Kreditgeber routinemäßig bestimmte Hypotheken an, bei der die Finanzlage der Schuldner -- wenn überhaupt -- nur beschränkt überprüft wird. Das liegt daran, dass Hypotheken für „unternehmerische Zwecke“ von den Regeln ausgenommen sind. So können Kreditnehmer den typischen Papierkrieg vermeiden und zahlen als Gegenleistung höhere Hypothekenzinsen. Bei dem jüngsten Anleihegeschäft von Velocity prüfte eine externe Due-Diligence-Firma etwa 30 Prozent der Kredite. Der Standard bei Transaktionen mit Bezug zu Wohnimmobilien liegt seit der Krise bei mindestens 90 Prozent.
Die Vergabe der „AAA“-Noten von Kroll stützte sich teils auf die Zusage von Velocity, jegliche Kredite zurückzukaufen, die nicht dem Standard entsprechen, erklärt Nitin Bhasin, Managing Director bei Kroll. Die Frage, wie eine Eigennutzung des Käufers verhindert werden könne, solle Velocity gestellt werden, hieß es. „Unser Ziel ist, niemals einen Verbraucherkredit auszugeben“, sagt Velocity-Chef Chris Farrar. Sein Unternehmen ergreife dahingehend Schritte, wie eine handschriftliche Zusicherung des Käufers über den Verwendungszweck. Vertreter von Nomura und Citigroup lehnten eine Stellungnahme ab. Es ist schwer vorauszusagen, welche Kreise die Probleme noch ziehen könnten. Branchenexperten sind sich einig, dass die Vergabe von Hypotheken bei weitem nicht mehr so schlampig gehandhabt wird wie bei der ersten Runde, die zu etwa sechs Millionen Zwangsvollstreckungen geführt hatte.
Trotzdem dürften die Kosten enorm sein. Sollte ein Hauseigentümer klagen und Recht erhalten, dass die Zahlungsfähigkeit-Vorschrift verletzt wurde, müsste der Kreditgeber Finanzierungsänderungen, Rechtskosten und „tatsächlichen Schadenersatz“ zahlen, der Anzahlungen und unzählige weitere Kosten beinhalten könnte, sagt Jeffrey Naimon, Partner der Kanzlei BuckleySandler. Die eigentliche Gefahr besteht nach Einschätzung von Naimon allerdings darin, dass skrupellose Hypothekenmakler die Hauskäufer wieder zu Krediten ermuntern, die ihnen über den Kopf wachsen. „Ich fürchte eher den Fall, dass arglose Kreditnehmer von einem Broker ausgetrickst werden“, sagt er.

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