Matthias Euler

Matthias Euler

Amsterdam, Rotterdam, Den Haag und Utrecht

Die Niederlande als sicherer Hafen für Immobilieninvestoren?

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Noch 2012 sah es auf dem niederländischen Immobilieninvestmentmarkt düster aus: Immobilien fanden hier zum Teil überhaupt keine Käufer, und wenn, dann zu sehr niedrigen Preisen. Mittlerweile ist der Wettbewerb wieder stabil. Gute Investments auf der Südachse oder in den Zentren der Top 4-Städte Amsterdam, Rotterdam, Den Haag und Utrecht generieren im Durchschnitt wieder rund zehn Gebote und werden damit zum Bestpreis gekauft. Es besteht wieder eine echte Wettbewerbssituation mit leicht fallenden Renditen.

Auch die Investitionen in den niederländischen Immobilienmarkt sind deutlich gestiegen: Allein im ersten Dreivierteljahr wurden bereits 5,9 Milliarden Euro umgesetzt, gegenüber 3,2 Milliarden Euro im Vorjahreszeitraum. Der reine Büroimmobilienmarkt im Speziellen machte hiervon 1,9 Milliarden Euro für die ersten drei Quartale aus. Deutsche Investoren sind dabei besonders aktiv: Sie waren für rund 36 Prozent der 2014 getätigten Transaktionen am niederländischen Büroimmobilienmarkt verantwortlich und setzten dabei 690 Millionen Euro um.

Das Comeback der Niederlande als Immobilieninvestmentmarkt hat mehrere Gründe: Eine Rolle spielt natürlich, dass das gestiegene Sicherheitsbedürfnis der Investoren  in den Niederlanden auf eine starke Wirtschaft, stabile politische Verhältnisse, Rechtssicherheit sowie einen sehr transparenten Immobilienmarkt trifft – und das bei Einkaufspreisen auf einem attraktiven Niveau. Das war aber in den vergangenen Jahren auch schon so.

Was allerdings zugenommen hat, ist der teils extreme Anlagedruck der Investoren. Das Immobilienangebot in Deutschland – für internationale Investoren nach wie vor das beliebteste Anlageziel in Europa – hält der starken Nachfrage längst nicht mehr stand. Vor diesem Hintergrund wird speziell Amsterdam für den europäischen Immobilieninvestmentmarkt immer bedeutender. Hier befindet sich neben der Vielzahl von kulturellen Angeboten und Tourismusmagneten auch das Handels- und Finanzzentrum der Niederlande.

Der Nachfragedruck auf Amsterdam wächst so stark, dass auch sekundäre Lagen profitieren. Das ist eine Entwicklung, die sich in anderen Städten der Randstad nicht feststellen lässt. Weil aber auch in den Niederlanden von vielen Investoren in erster Linie Immobilien in Amsterdam und dessen Toplagen „Südachse (CBD)“ und Innenstadt gefragt sind, ist das Angebot hier bereits sehr ausgedünnt. Das Investoreninteresse verschiebt sich daher bereits verstärkt zu Randlagen wie Amsterdam Südost, IJ-oevers und Sloterdijk, auch werden kurzfristige Mietverträge von drei bis fünf Jahren zunehmend von Investoren akzeptiert.

Weil aber generell in Amsterdam die übliche Nettoanfangsrendite bei unter 7 Prozent, in Bestlagen sogar wieder bei deutlich unter 6 Prozent liegt, nutzen Investoren mehr und mehr die Chance, Deals auch außerhalb Amsterdams abzuschließen. Häufig können sie hier ein gutes Produkt mit einem zehnjährigen Mietvertrag und einem guten bonitätsstarken Mieter in einer nachhaltigen B-Lage für 8 Prozent kaufen – also sehr günstig, obwohl  solche Investments an sich dem Core-Segment entsprechen.

Deutsche Investoren finden damit aktuell auch eine günstige Situation vor, opportunistische Portfolien zu verkaufen. In Frage kommen hierfür beispielsweise offene Fonds und geschlossene Fonds in Liquidation. Aber auch Versicherungen könnten derzeit die Chance einer Portfoliobereinigung in den Niederlanden nutzen. Speziell bei US-Investoren stehen aktuell attraktiv gemischte Portfolien deutscher Fondsmanager, die in auch in B-Lagen investieren, im Fokus.

Investoren, für die ein Verkauf eine Option ist, sollten allerdings nicht zu lange warten: Spätestens dann, wenn die Finanzierungsbedingungen nicht mehr so günstig sind wie heute, wird sich das Fenster, das jetzt offen steht, wieder schließen.

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