Analyse Steigende Immobilienpreise: Wie lange geht das noch gut?
Wenn André Scharmanski auf seinen Markt blickt, sieht der Research-Leiter der Hamburger Immobiliengesellschaft Quantum durchaus Parallelen zu der Zeit vor dem Lehman-Crash: „Die Spitzenrenditen liegen wieder auf dem Niveau von 2007, der Risikoappetit der Anleger nimmt zu, das Engagement ausländischer Investoren ist deutlich gestiegen, und Portfolio-Deals gewinnen an Bedeutung.“
Steht der Immobilienmarkt also kurz vor dem nächsten Crash? Oder sind wir noch mitten im Superzyklus? Diese Frage hat sich auch Scharmanski gestellt und in der aktuellen Studie „Aufschwung ohne Ende? Entwicklungen und Trends auf den Immobilien-Investmentmärkten“ untersucht. Das Ergebnis vorweg: „Auch wenn sich auf den ersten Blick einige typische Merkmale einer Spätphase im Immobilienzyklus zeigen, ist der Boom auf den Investmentmärkten noch lange nicht vorbei“, so Scharmanski.
Dennoch: In den vergangenen Jahren sind die Preise kräftig gestiegen. Beispiel Core-Büroimmobilien: Während Investoren für die Objekte in bester Lage früher im Schnitt bis zum 14-Fachen der jährlichen Mieteinnahmen auf den Tisch legten, sind sie inzwischen bereit, das 20-Fache zu zahlen. Ist das noch gerechtfertigt? „Im Grunde genommen ist es eine Frage der relativen Attraktivität. Je unattraktiver verzinsliche Anlagen, umso interessanter erscheinen die Alternativen. Das rechtfertigt höhere Preisniveaus durchaus“, sagt Philipp Vorndran, Kapitalmarktstratege der Kölner Investmentboutique Flossbach von Storch. Und die Preise dürften noch eine Weile weiter steigen. „Aufgrund der fehlenden Anlagealternativen und der zunehmenden Volatilität an den Wertpapiermärkten fließen weitere Milliarden in die Anlageklasse Immobilien“, sagt Maik Rissel, Leiter des Immobilien-Portfolio-managements bei Marcard, Stein & Co.
In der Industrie spreche man von der „Wall of Money“. Jones Lang Lasalle (JLL) etwa schätzt das Transaktionsvolumen für gewerbliche Immobilien in Deutschland in diesem Jahr auf 42 Milliarden Euro (siehe Grafik).
Dieses Kapital trifft auf ein begrenztes Angebot, sodass Rissel zufolge durchaus noch Preissteigerungen zwischen 10 und 30 Prozent und entsprechende Renditerückgänge zu erwarten sind. „Deutliche Kaufpreissteigerungen sind aber nur gerechtfertigt, wenn auch die Mieten perspektivisch steigen oder die Immobilien über andere Wertsteigerungspotenziale verfügen“, so Rissel weiter. Für „ungesund“ hält er darum, dass die Kaufpreise deutlich dynamischer steigen als die Mietpreise. 
