Anlagestrategien von Family Offices und Stiftungen „Legen Sie das Geld drei Jahre in den Schuhschrank“
Thomas Beyerle: Was empfehlen Sie Ihren Kunden im aktuellen Marktumfeld konkret?
Jan Borchers: Wenn der Kunde nicht aufgrund von Ausschüttungsgründen oder Anlagerestriktionen unbedingt Core braucht, empfehlen wir heute, zusätzlich höhere Risiken einzugehen mit kürzeren Laufzeiten und den Bestand nicht auf ewig zu halten. Bereits seit Jahren gehen wir eher weg von Core hin zu höheren Risiken mit Wertschöpfungscharakter, beispielsweise Projektentwicklungen. Denn der Markt für den Kauf von Bestandsimmobilien ist ziemlich ausgetrocknet, die Wahrscheinlichkeit eines Zuschlags für die Käuferseite sehr niedrig. Projektentwickler hingegen sind auch heute noch interessiert, frühzeitig bonitätsstarke Käufer in ihr Projekt einbinden zu können. Bei institutionellen Investoren, Pensionskassen oder Versorgungswerken ist Core allerdings ein Muss. Hier empfehlen wir, sich vor allem im Wohnbereich Projekte schlüsselfertig zu sichern. Bei der Auswahl von Gewerbeobjekten tun wir uns derzeit deutlich schwerer. Das ist einfach eine Frage von Angebot und Nachfrage von Flächen.
1.200% Rendite in 20 Jahren?
Maik Rissel: Unser Tenor: Mach dir Arbeit mit der Immobilie und arbeite dich mit Optimierungen wertmäßig von unten nach oben und nicht umgekehrt. Es macht heutzutage Sinn, abseits des breiten Trampelpfads zu marschieren. Wir wollen uns Objekte und Grundstücke sichern, die einen höheren inneren Wert haben als den Preis, den wir zahlen. Um die Potenziale zu heben, müssen wir in der Regel vermieten und umbauen können. Da die Immobilienquote inzwischen einen nennenswerten Beitrag zur Gesamtrendite liefern soll, muss man operativ auch Risiken eingehen und Managementaufgaben übernehmen. Und man muss flexibel sein: Mal steht man als Eigentümer in Abteilung 1 des Grundbuchs, mal als Finanzierer in Abteilung 3.
Ken Zipse: Wir sind im Vergleich ein bisschen stärker im Core-Bereich aufgestellt. Die Preise für die wirklich guten Objekte erreichen zwar teilweise Höhen, bei denen wir schon zusammenzucken. Ich empfehle aber trotzdem, die Core-Immobilie zu kaufen. Anders ausgedrückt: Der
Cashflow muss Core sein. Lage und Nutzungsart müssen so sein, dass der Cashflow sicher ist. Dann würde ich mir im Segment Wohnen beispielsweise auch gefallen lassen, zum 25 oder 26-Fachen zu kaufen. Indem wir moderat finanzieren und mit dem Cashflow hoch tilgen, können wir die Rendite noch ein wenig steigern. So kann man die hohen Faktoren durchaus rechtfertigen.
Jürgen Schäfer: Wir empfehlen unseren Kunden seit einigen Jahren, den guten Wohnungsverkäufermarkt zu nutzen und zu den aus unserer Sicht sehr hohen Preisen zu verkaufen. Dies gilt umso mehr, wenn die Immobilien einen Sanierungsstau haben, da dieser von den Käufern häufig nicht adäquat eingepreist wird.
Beyerle: Haben Sie Erfolg?
Schäfer: Ja, immer häufiger. Aber wenn die Wohnimmobilien zum Basisinvestment beziehungsweise Tafelsilber der Familien gehören und an die nächste Generation übertagen werden sollen, bleiben sie im Bestand. Umgekehrt haben wir auch schon Anfragen nach dem Aufbau eines Wohnportfolios im aktuellen Marktumfeld abgelehnt. Der Aufbau eines Zwei- bis Vier-Prozenters mit neuen Wohnimmobilien in Berlin kann nicht unser Ziel sein.
Beyerle: Warum nicht?
Schäfer: Warum sollte ich am Prenzlauer Berg zum 25-Fachen der Jahresmiete oder teurer in frisch vermietete Neubauten investieren, wenn ich weiß, dass wir die Immobilien auf dem Höhepunkt ihres Wertes kaufen. Wie in den vergangenen Wohnzyklen auch wird unserer Einschätzung nach in den kommenden Jahren wieder mehr Wohnraum gebaut, als Nachfrage da ist, mit den bekannten Folgen sinkender Kaufpreise. Diese negative Entwicklung wird noch durch die Alterung der heute zum Neubauwert gekauften Häuser verstärkt. Auch den Aufbau eines Portfoliosaus Fachmarktzentren haben wir übrigens abgelehnt. Die Preise sind inzwischen schlichtweg überhöht und nur noch von dem Gedanken getragen, langfristige Mietverträge zu kaufen. Wir haben beim 13,5-Fachen aufgehört, Fachmärkte zu kaufen. Inzwischen werden in bestimmten Lagen aber auch schon Preise oberhalb des 16-Fachen gezahlt.
