Arnaud Ahlborn im Interview „Die Immobilienpreise stoßen bald an den Boden“
DAS INVESTMENT: Herr Ahlborn, welche Investments im Fokus Wohnen Deutschland haben sich zuletzt besonders gelohnt?
Arnaud Ahlborn: Nach dem Zinsanstieg wurde gefördertes Wohnen wieder interessanter. Zinsvergünstigte Darlehen sind in Zeiten hoher Zinsen interessanter und wirken sich positiv auf die Fondskalkulation aus. In letzter Zeit haben wir verstärkt darauf gesetzt. Im zweiten Halbjahr 2022 haben wir für den Fokus Wohnen Deutschland 426 Wohneinheiten gekauft. Davon sind 294 gefördert. Das sind rund 70 Prozent.
Wie schwierig ist es derzeit, am Markt geeignete Investitionsobjekte zu finden?
Ahlborn: Im vergangenen Jahr ist der Investmentmarkt für Wohnimmobilien ein Käufermarkt geworden. Investitionsobjekte sind – im Gegensatz zu früheren Jahren – noch verfügbar. Die Kaufpreise sinken jedoch seit Monaten. Solange die Preisfindung noch nicht abgeschlossen ist, warten Investoren lieber ab. Für den Fokus Wohnen Deutschland haben wir allerdings bereits 2022 viele Objekte gekauft. Der Ankaufsdruck ist deshalb nicht besonders hoch.
Wie haben Sie im Zuge der Zinswende Ihre Investment-Strategie angepasst?
Ahlborn: Wir halten uns mit Ankäufen derzeit eher zurück. Gleichzeitig wollen wir uns Chancen nicht entgehen lassen, die sich wegen der sinkenden Preise bieten. Mit Marktexpertise und Verhandlungsgeschick sind Bestandsobjekte mittlerweile für weniger als das 20-Fache der Jahresmiete zu haben, Neubauprojekte für weniger als das 30-Fache. Bei Zinserhöhungen ist es zudem von Vorteil, als eigenkapitalstarker Fondsmanager zu agieren. Liquidität wird nun nicht mehr negativ verzinst und Ankäufe lassen sich bei geeigneten Rahmenbedingungen in vielen Fällen ohne Fremdkapital stemmen. Der Fokus Wohnen Deutschland hat im Moment eine Fremdkapitalquote von rund 16 Prozent und schöpft damit das gesetzlich mögliche Maximum von 30 Prozent nicht aus.
Welche Prognose haben Sie für den Wohnimmobilienmarkt Deutschland?
Ahlborn: In Deutschland mangelt es an Wohnungen. Das gilt vor allem für die Ballungsräume. In den nächsten Jahren wird sich die Lage verschärfen. Der Mangel verlagert sich immer mehr auf den Mietmarkt, weil sich viele Menschen Wohneigentum nicht mehr leisten können. Auf absehbare Zeit wird das Flächenangebot eher sinken, weil derzeit viele Projektentwicklungen zurückgestellt oder ganz abgesagt werden. Der Wohnraummangel, die höheren Finanzierungs- und Baukosten und die höheren Renditeanforderungen der Investoren sorgen dafür, dass die Mieten auf dem freifinanzierten Wohnungsmarkt weiter steigen. Auf dem Investmentmarkt sollten wir in den kommenden Monaten eine Bodenbildung bei den Preisen sehen. In der zweiten Jahreshälfte sollten die Transaktionen wieder anspringen. Insgesamt rechne ich nach dem wirtschaftlich turbulenten Jahr 2022 nun mit einer Stabilisierung.
Warum sollten sich Anleger im derzeitigen Marktumfeld für einen offenen Immobilienfonds entscheiden?
Ahlborn: Immobilienfonds können Portfolios breiter aufstellen und stabilisieren. Die Anlagevehikel gleichen Verluste aus, die Aktien- und Rentenfonds in der aktuellen Krise eingefahren haben. Außerdem ist ein direktes Investment in Immobilien für viele Privatanleger kaum noch möglich. Die Immobilienpreise sind in den letzten zwölf Jahren kontinuierlich gestiegen – teilweise sogar jedes Jahr um zweistellige Prozentwerte. Erschwerend hinzu kommt die Vervierfachung der Fremdkapitalzinsen in den letzten zwölf Monaten.
Stammdaten des Fokus Wohnen Deutschland:
ISIN: DE000A12BSB8
Auflegung: 3. August 2015
Fondsvermögen: 1.143,68 Mio. Euro (Stand: 31. Januar 2023)
