Asiatische Immobilienaktien und REITs: Inflationsschutz ante portas
Thomas Körfgen, SEB Asset Management
Der März war sowohl durch Zuversicht für die globale Konjunkturperspektive als auch vom Schock über Zypern geprägt. Während überraschend starke Konjunkturdaten aus den USA und die Hoffnung auf eine weitere lockere Geldpolitik die Indizes auf neue Höchststände brachten, trübte die Situation um Zypern und die Zwangsabgabe auf zyprische Spareinlagen die Stimmung erheblich ein.
Auch die Inflationsdaten aus China sowie die Abstufung Italiens durch Fitch beeinträchtigten das Vertrauen in die Kapitalmärkte. Die asiatischen Märkte konnten sich den gemischten Nachrichten aus dem Rest der Welt erneut weitgehend entziehen. Insbesondere die Kurse der REITs aus Japan stiegen sehr stark. Die neue Führung der japanischen Zentralbank machte ihre Strategie deutlich, mit Hilfe aggressiven „Monetary Easings“ ein Inflationsziel von 2 Prozent zu erreichen.
Japanische Real Estate Investment Trusts (J-REITs) sind in diesem Jahr über 40 Prozent im Kurs gestiegen und haben damit auch den starken japanischen Aktienmarkt über 20 Prozent outperformen können. Berücksichtigt man den schwachen Yen, so entspricht dies immer noch einer Kurssteigerung in Euro in Höhe von etwa 30 Prozent. Einer der Gründe für diesen starken Anstieg ist, dass Japan eine höhere Inflation anstrebt. Die gezielt eingesetzte Geldentwertung führt dazu, dass Investoren eine Investitionsform suchen, die ihr Kapital schützt. Hierunter fallen an erster Stelle REITs mit ihren Immobilienbeständen.
Auch die schon länger anhaltende Tendenz, dass Investoren in einem Niedrigzinsumfeld mit geringen Zinsmargen zunehmend in alternative Renditeprodukte investieren, stützt die Kursentwicklung der REITs. Diese bieten gewissermaßen einen doppelten Inflationsschutz - nicht nur über die den REITs zugrundeliegenden Immobilien, sondern vor allem durch die der Inflation angepassten Mieterträge. Dabei profitieren Investoren von der Tatsache, dass REITs ihre Erträge grundsätzlich und nahezu vollständig an die Anleger ausschütten müssen.
Inflationsschutz durch Mietvertragsanpassung erfolgt in Asien in zweierlei Hinsicht: Zum einen sind die Mietverträge mit einer Restlaufzeit von im Schnitt etwa drei Jahren wesentlich kürzer als in Europa und den USA, wo Laufzeiten von bis zu zehn Jahren üblich sind. Bei wirtschaftlichem Wachstum, welches in Asien langfristig vorhanden ist, und einer entsprechenden Inflation können somit neue Mietverträge in relativ kurzen Zeitabständen dem positiven Marktumfeld angepasst werden. Zum anderen – und das ist viel wichtiger – berücksichtigen immer mehr Mietverträge unabhängig von ihrer Laufzeit Inflation in ihrer Berechnungsgrundlage und sehen jährliche Mietanpassung vor. Beispielsweise der Singapurer Parkway Life REIT, der sich auf Krankenhäuser und Pflegeheime in Japan, Malaysia und Singapur konzentriert, kann bei einer Vielzahl von Verträgen mit Mietsteigerungen in Höhe von Verbraucherpreisindex (CPI) plus 1 Prozent kalkulieren. Dies hat bei einer Gesamtinflation in Singapur von aktuell 4,9 Prozent erhebliche Bedeutung für das Unternehmen, dessen Dividendenausschüttung und die Erträge der Investoren.
Zahl des Monats: Seit 1990 lag die Korrelation zwischen der Inflation und dem Mietwachstum in Zentrallagen in Singapur lediglich bei 34 Prozent, dieser Wert liegt seit 2007 schon bei über 60 Prozent.
Hintergrund: Thomas Körfgen ist Mitglied der Geschäftsführung und Leiter des Immobilienaktien-Teams bei SEB Asset Management. Bei hoher Ausrichtung auf Dividendenrenditen investiert er mit seinem Team aktiv in REITs, also börsennotierte Immobilienaktiengesellschaften, aus dem asiatisch-pazifischen Raum. REITs vereinen die Dynamik von Aktien mit der fundamentalen Verankerung ihres Werts im Immobilienmarkt und bieten verlässliche Erträge, da sie gesetzlich zu hoher Ausschüttung verpflichtet sind. Der asiatisch-pazifische Markt ist mit rund 190 Werten bereits heute der zweitgrößte REIT-Markt weltweit. Die Kombination aus hohen Dividendenrenditen und ordentlichen Erträgen bei REITs bietet Investoren eine konservative Möglichkeit, an der Wachstumsdynamik der asiatisch-pazifischen Immobilienmärkte teilzuhaben.
Auch die Inflationsdaten aus China sowie die Abstufung Italiens durch Fitch beeinträchtigten das Vertrauen in die Kapitalmärkte. Die asiatischen Märkte konnten sich den gemischten Nachrichten aus dem Rest der Welt erneut weitgehend entziehen. Insbesondere die Kurse der REITs aus Japan stiegen sehr stark. Die neue Führung der japanischen Zentralbank machte ihre Strategie deutlich, mit Hilfe aggressiven „Monetary Easings“ ein Inflationsziel von 2 Prozent zu erreichen.
Japanische Real Estate Investment Trusts (J-REITs) sind in diesem Jahr über 40 Prozent im Kurs gestiegen und haben damit auch den starken japanischen Aktienmarkt über 20 Prozent outperformen können. Berücksichtigt man den schwachen Yen, so entspricht dies immer noch einer Kurssteigerung in Euro in Höhe von etwa 30 Prozent. Einer der Gründe für diesen starken Anstieg ist, dass Japan eine höhere Inflation anstrebt. Die gezielt eingesetzte Geldentwertung führt dazu, dass Investoren eine Investitionsform suchen, die ihr Kapital schützt. Hierunter fallen an erster Stelle REITs mit ihren Immobilienbeständen.
Auch die schon länger anhaltende Tendenz, dass Investoren in einem Niedrigzinsumfeld mit geringen Zinsmargen zunehmend in alternative Renditeprodukte investieren, stützt die Kursentwicklung der REITs. Diese bieten gewissermaßen einen doppelten Inflationsschutz - nicht nur über die den REITs zugrundeliegenden Immobilien, sondern vor allem durch die der Inflation angepassten Mieterträge. Dabei profitieren Investoren von der Tatsache, dass REITs ihre Erträge grundsätzlich und nahezu vollständig an die Anleger ausschütten müssen.
Inflationsschutz durch Mietvertragsanpassung erfolgt in Asien in zweierlei Hinsicht: Zum einen sind die Mietverträge mit einer Restlaufzeit von im Schnitt etwa drei Jahren wesentlich kürzer als in Europa und den USA, wo Laufzeiten von bis zu zehn Jahren üblich sind. Bei wirtschaftlichem Wachstum, welches in Asien langfristig vorhanden ist, und einer entsprechenden Inflation können somit neue Mietverträge in relativ kurzen Zeitabständen dem positiven Marktumfeld angepasst werden. Zum anderen – und das ist viel wichtiger – berücksichtigen immer mehr Mietverträge unabhängig von ihrer Laufzeit Inflation in ihrer Berechnungsgrundlage und sehen jährliche Mietanpassung vor. Beispielsweise der Singapurer Parkway Life REIT, der sich auf Krankenhäuser und Pflegeheime in Japan, Malaysia und Singapur konzentriert, kann bei einer Vielzahl von Verträgen mit Mietsteigerungen in Höhe von Verbraucherpreisindex (CPI) plus 1 Prozent kalkulieren. Dies hat bei einer Gesamtinflation in Singapur von aktuell 4,9 Prozent erhebliche Bedeutung für das Unternehmen, dessen Dividendenausschüttung und die Erträge der Investoren.
Zahl des Monats: Seit 1990 lag die Korrelation zwischen der Inflation und dem Mietwachstum in Zentrallagen in Singapur lediglich bei 34 Prozent, dieser Wert liegt seit 2007 schon bei über 60 Prozent.
Hintergrund: Thomas Körfgen ist Mitglied der Geschäftsführung und Leiter des Immobilienaktien-Teams bei SEB Asset Management. Bei hoher Ausrichtung auf Dividendenrenditen investiert er mit seinem Team aktiv in REITs, also börsennotierte Immobilienaktiengesellschaften, aus dem asiatisch-pazifischen Raum. REITs vereinen die Dynamik von Aktien mit der fundamentalen Verankerung ihres Werts im Immobilienmarkt und bieten verlässliche Erträge, da sie gesetzlich zu hoher Ausschüttung verpflichtet sind. Der asiatisch-pazifische Markt ist mit rund 190 Werten bereits heute der zweitgrößte REIT-Markt weltweit. Die Kombination aus hohen Dividendenrenditen und ordentlichen Erträgen bei REITs bietet Investoren eine konservative Möglichkeit, an der Wachstumsdynamik der asiatisch-pazifischen Immobilienmärkte teilzuhaben.
