Thomas Körfgen

Thomas Körfgen

Asiatische Immobilienaktien und REITs: Wachstumschancen und Aktienrückkäufe

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Im September überraschte die Fed mit der Ankündigung ihr Ankaufprogramm für Anleihen vorerst nicht zu reduzieren. Damit wird sie weiterhin monatlich 40 Milliarden US-Dollar in Staatsanleihen und weitere 45 Milliarden US-Dollar Hypothekenpapiere ankaufen. Sie begründete ihre Entscheidung mit dem aktuellen konjunkturellen Umfeld, das immer noch nicht robust genug sei. Die Aktienmärkte reagierten mit Kursgewinnen, dieser Optimismus wurde jedoch von der Problematik der Schuldenobergrenze in den USA wieder gedämpft. Asiatische REITs konnten in diesem Umfeld im Monatsverlauf einen Kurszuwachs von nahezu 5,5 Prozent erzielen.

Die Geschäftszahlen, die wir in diesem Jahr von Unternehmen gesehen haben, geben weiteren Anlass zum Optimismus. Dies gilt gleichermaßen für europäische, amerikanische aber vor allem asiatische Gesellschaften. Was also tun mit dem verdienten Geld?

Faktisch gibt es drei Möglichkeiten. Die erste: das Kapital als Dividende an die Aktionäre weiterreichen. Dies ist über alle Sektoren hinweg die von uns präferierte Wahl. Denn die Aktie steht für einen Geschäftsanteil an Unternehmen, welche Gewinne erwirtschaften sollen. Hieran möchte ich als Aktionär partizipieren und zwar in Form einer angemessenen Dividende. Während „normale“ Aktiengesellschaften eine Wahl bei der Ausschüttungshöhe haben, ist dies bei REITs nicht der Fall. Sie müssen nahezu ihren gesamten Gewinn an die Aktionäre auskehren. Dieser Zwang für REITs bedeutet Planungssicherheit für den Aktionär.

Eine zweite Möglichkeit Gewinne zu verwenden, ist Wachstum; organisch oder durch Fusionen und Übernahmen. Organisches Wachstum bei REITs bedeutet vor allem durch gute Asset-Management-Leistungen die Mieterträge der gehaltenen Immobilienbestände zu erhöhen. Übernahmen machen dann Sinn, wenn die zu übernehmende Gesellschaft weniger kostet, als die Summe der Verkehrswerte der dort gehaltenen Immobilien.

Bei der dritten Gewinnverwendungsmöglichkeit, dem Rückkauf eigener Aktien, gibt es erhebliche Unterschiede zwischen herkömmlichen Aktiengesellschaften und REITs. Bei herkömmlichen Aktiengesellschaften offenbart der Rückkauf oftmals fehlende Fantasie für Investitionen und künftige Ergebnissteigerungen durch das Management. Anders bei REITs. Wird das eigene Unternehmen mit einem hohen Abschlag zu dem Wert der gehaltenen Immobilien gehandelt, so ist der Aktienrückkauf ein effizienter Weg, Werte für die Investoren zu heben. Handelt ein Unternehmen beispielsweise mit einem Abschlag von 30 Prozent auf den eigentlichen Immobilienwert, so erwirbt es beim Aktienrückkauf den inneren Wert lediglich mit 70 Prozent des Ganzen.

So zuletzt bei der australischen Gesellschaft Westfield Retail Trust gesehen. Dieser REIT konnte seinen Anteil an einem Einkaufszentrum fast 20 Prozent oberhalb des Verkehrswertes verkaufen. Der komplette Betrag wird für Aktienrückkäufe verwendet. Das aktuelle Kursniveau von Westfield Retail Trust liegt weit unter seinem eigenen Buchwert. Würden die Verkaufserlöse für Ankäufe anderer Immobilien zum Verkehrswert genutzt, wäre der Mehrwert für die Aktionäre deutlich geringer.

Zahl des Monats: 100 Millionen Australische Dollar

100 Millionen Australische Dollar ist der Erlös aus dem Verkauf der Westfield Retail Trust, mit dem weitere eigene Aktien zu einem Discount zurückgekauft werden.

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