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Aus für TMW Immobilien Weltfonds: "Andere Wettbewerber sollten dem Beispiel folgen"

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Ein Gastbeitrag von Björn Drescher, Geschäftsführer Drescher & Cie. Unwiderruflich hat die TMW Pramerica Property Investment GmbH am 31. Mai 2011 in Abstimmung mit der BaFin gemäß §38 Abs. 1 InvG in Verbindung mit §16 Abs. 1 der Allgemeinen Vertragsbedingungen die Verwaltung des TMW Immobilien Weltfonds mit Wirkung zum 31.05.2014 gekündigt. Mit anderen Worten, die KAG hat auf eigene Initiative die schrittweise Auflösung des Fonds eingeleitet. Nunmehr verbleibt ihr ein Zeitraum von drei Jahren, um alle Objekte des TMW Immobilien Weltfonds zu veräußern und die Anteilsinhaber auszuzahlen. Obwohl es sich im konkreten Fall nach dem KanAm US-Grundinvest, dem Morgan Stanley P2 Value und dem Degi Europa nun bereits um die vierte angekündigte Abwicklung eines von der Anteilsrücknahme ausgesetzten offenen Immobilienfonds handelt, ist der gradlinigen Entscheidung und der Art und Weise des Vorgehens Respekt zu zollen. Nicht zuletzt angesichts der Tatsache, dass die Pramerica Property Investment GmbH sich bereits acht Monate vor Ende jener Frist für eine Auflösung ihres Fonds entschieden hat, die der Gesetzgeber den Immobiliengesellschaften maximal einräumt, um ihre Schiffe wieder flott zu machen. Die Münchner KAG will den Anteilsinhabern nach eigenen Angaben auch in dieser schwierigen Phase des Fonds ein verlässlicher Partner bleiben, der seinen Investoren frühzeitig Planungssicherheit bietet. Wer die Historie des Fonds kennt, weiß, dass hier keineswegs zu früh aufgegeben wurde. Die Pramerica Property Investment GmbH ist ein schönes Beispiel für jene Sippenhaft, in die Immobilienfondsanbieter in den vergangenen drei Jahren im Zuge der Finanzkrise ungeachtet ihrer individuellen Leistungen und Erfolge genommen wurden und auch für jenen Sog, in den die Fonds im Zuge der unsensiblen Kommunikation der gesetzlichen Novellierungen gerieten. Da nutzte es den Münchnern am Ende auch nichts, dass sie über einen vergleichsweise jungen Objektbestand verfügen, in der Immobilienboomphase 2006 keine frischen Mittel für Investitionen mehr annahmen, dass sie den Fonds nach einer ersten Aussetzung der Anteilsrücknahme weiter entwickelten und auf den Weg zur Nachhaltigkeit („Green Buildings“) brachten und mehrere Verkäufe über Verkehrswerten zeigten.

Obendrein konnte auch das Eigenengagement der amerikanischen Mutter in Höhe von rund 50 Millionen Euro, mit dem sie zur Hilfe eilte und bis heute das Schicksal der Anteilsinhaber teilt, die weiteren Entwicklungen nicht verhindern. Im Januar vergangenen Jahres musste der TMW Immobilien Weltfonds im Anschluss an eine vierwöchige Wiedereröffnung erneut schließen und wird sich von diesem Schlag auch nicht mehr erholen. Gespräche mit den größten und am Ende auch entscheidenden Anteilsinhabern zeichneten in den vergangenen Wochen immer deutlicher ein aussichtsloses Bild ab. Zwar steht die Mehrheit der gehaltenen Fondsvolumina nach wie vor zum Konzept und zur Substanz des Fonds, unterliegt indes aber eigenen Sachzwängen, die einen Verkauf ihrer Anteile für den Fall einer Wiedereröffnung zum großen Teil unvermeidbar macht. Ein Blick in die Rechenschaftsberichte großer Immobiliendachfonds, die selbst bereits illiquide sind oder kurz davor stehen, es zu werden, lässt erahnen, wie sich der Kreis dieser Investoren zusammensetzt. Für einen rund 730 Millionen Euro großen Fonds, der zudem eine Finanzierungsquote von rund 48 Prozent aufweist, ist die Summe angekündigter Rückgaben von über 300 Millionen Euro einfach zu groß. Zumal anderweitige Verkäufe von Anteilsinhabern über Fondsplattformen und Banken in erheblichem Masse zu erwarten stehen. Das Restportfolio würde nicht nur mit Blick auf die Diver¬sifizierung, sondern auch hinsichtlich seiner Cash-Flow-Attraktivität mangeln. Der gewählte Weg einer geordneten dreijährigen Abwicklung des Fonds ist vor diesem Hintergrund und mit Blick auf die Gleichbehandlung der Anteilsinhaber einem an Blutsturzaktionen erinnernden Abverkauf großer Objektbestände in den verbleibenden Monaten unter Druck vorzuziehen. Der eine oder andere Wettbewerber wäre nach unserer Ansicht gut beraten, dem Beispiel zu folgen, statt im Hauruckverfahren Liquidität zu schaffen, die im Zweifelsfall trotzdem nicht für nachhaltige Wiedereröffnungen reichen dürfte. Mit der Ankündigung der Abwicklung legt TMW nun einen Stufenplan vor, nach dem das Portfolio in den kommenden Jahren abverkauft werden soll.

Er orientiert sich an der Verfassung der weltweiten Immobilienmärkte, dem Vermietungsgrad der Objekte und den objektspezifischen Finanzierungen. Die frei verfügbare Liquidität soll an die Anteilsinhaber zweimal jährlich ausgeschüttet werden.

Der Grad der Fairness, mit der die Pramerica Property Investment GmbH dabei vorgeht, mag daran abgelesen werden, dass die Gesellschaft die ihr gemäß Prospekt zustehende Verkaufsprovision für die Objekte nur in jenen Fällen erheben will, in denen der Verkaufspreis in den kommenden Jahren über dem Verkehrswert am 31. Mai 2011 (Ankündigung der Auflösung) liegt. Fazit: Die Meldung ist zweifellos für die Anteilsinhaber und das Marktsegment unerfreulich. Die Entscheidung zeugt indes von besonnenem und verantwortungsbewusstem Handeln.

Umso mehr, als die Ankündigung der Entscheidung bewusst in einen Zeitraum gelegt wurde, in dem sie psychologisch keine angestrebte Wiedereröffnung anderer Marktteilnehmer beeinträchtigt. Den Anlegern sollte an einer Optimierung der Verkaufserlöse gelegen sein, die sich auf diesem Wege am ehesten bewerkstelligen lässt. Über die Höhe dieser Erlöse kann nur spekuliert werden. Die Fondssubstanz macht an dieser Stelle aber Mut.

Problematisch könnten sich in erster Linie eigene Projektentwicklungen im Fonds erweisen, deren Erstvermietungsphase in die Wirtschaftskrise fiel. Der TMW Immobilien Weltfonds wird nicht der letzte abzuwickelnde Immobilienfonds sein. Aber er wird mit Stil und wie wir meinen im Sinne seiner Anteilsinhaber geordnet aufgelöst. Die einsichtigen Reaktionen der Teilnehmer im Rahmen einer Großinvestorenkonferenz des Fonds zeigen, dass diese Einschätzung auch von Betroffenen geteilt wird.

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