Analyse von Savills Immobilienmärkte 2018: Warten auf den schwarzen Schwan
Wohninvestoren wandern in B und C-Städte
Mit dem am stärksten ausgeprägten Flächenmangel sind nach wie vor die Großstadtbewohner selbst konfrontiert, weil ihnen der (bezahlbare) Wohnraum ausgeht. Und wohin ziehen sie stattdessen? In die Mittelmark,
nach Harburg oder Straubing. Es sind nicht zuletzt die Speckgürtel-Landkreise, die die höchsten relativen Wanderungsgewinne aufweisen.
Und die Investoren? Kaufen Mehrfamilienhäuser in Duisburg, Halle (Saale) und Oberhausen, weichen also mangels Angebot in den A-Städten auf die Städte der zweiten und dritten Reihe aus. Die drei genannten Städte finden sich allesamt in der Liste Top-10-Standorte gemessen an der Zahl der 2017 gehandelten Wohneinheiten. Das ist insofern bemerkenswert, als alle drei Städte in den zwanzig Jahren vor dem Höhepunkt der Flüchtlingswelle beinahe kontinuierlich geschrumpft sind und ihnen das gleiche auch für die kommenden zwanzig Jahre prognostiziert wird. Eine mögliche Interpretation dieses Phänomens: Der hohe Anlagedruck veranlasst die Investoren dazu, der Marktgröße einen höheren Stellenwert einzuräumen als den fundamentalen Rahmenbedingungen. In Duisburg lassen sich 50 Millionen Euro zwar leichter investieren als in Teltow, die Wanderungsbewegungen legen jedoch deutlich günstigere Mietwachstumsperspektiven für die brandenburgische Mittelstadt nahe.
1.200% Rendite in 20 Jahren?
Die schleichend steigende Risikobereitschaft der Wohninvestoren lässt sich auch bei anderen Nutzungsarten beobachten und kommt in vielen Facetten zum Ausdruck: Kompromisse bei Makro- und Mikrolage, Ausweichen in
(ehemalige) Nischen wie Logistik und Studentenwohnen, steigende Bereitschaft zu Projektankäufen.
Die Zahl der endzyklischen Phänomene steigt – sicherlich auch ein Grund für Störgefühle bei vielen Akteuren. Doch gerade diese Störgefühle verhindern womöglich eine sich selbst beschleunigende, euphoriegetragene Dynamik, die die Marktteilnehmer quasi unbemerkt in den Hochrisikobereich und letztlich zum abrupten Stimmungswechsel führt. Hinzu kommt: Aus der Perspektive internationaler Investoren genießt Deutschland angesichts der zahlreichen Störfeuer andernorts vielleicht mehr denn je den Status des sicheren Anlagehafens und zieht deshalb überwiegend risikoaverses Geld an, dem Stabilität wichtiger ist als Dynamik.
