Axel Stiehler

Axel Stiehler

Axel Stiehler über den neuen Logistik-Immobilienfonds von Aquila

„Wachstum wie in den Bric-Staaten“

DAS INVESTMENT.com: Wie kommt man von Wasserkraft- und Agrarfonds zu Logistik-Immobilien?

Axel Stiehler:
Wir wollen zum richtigen Zeitpunkt im richtigen Markt in das richtige Asset investieren. Logistik-Immobilien bieten Chancen: Wir haben die Objekte zum 11,28-Fachen eingekauft, was einer Bruttorendite von rund 9 Prozent entspricht. Und wir haben mit Rolf Zarnekow seit 2012 die nötige Asset-Management-Kompetenz aufgebaut. Er hat zuvor für Union Investment unter anderem den Einkauf für Logistik-Objekte verantwortet.

DAS INVESTMENT.com:
Dennoch konzentrieren sich viele andere Häuser jetzt auf wenige Asset-Klassen.

Stiehler:
Das ist richtig, doch durchläuft jeder Markt Zyklen. Da brauchen Sie phasenweise einen langen Atem. Wir haben seit zwei Jahren keine Milchfarm in Neuseeland mehr gekauft, weil die Preise stark angezogen haben.

Aus gleichem Grund bringen wir 2014 voraussichtlich keinen Hydrofonds. Ist ein Emissionshaus nur auf ein oder zwei Asset-Klassen spezialisiert, führt das zwangsläufig zu Problemen.

DAS INVESTMENT.com:
Wie groß ist der deutsche Logistik-Markt?

Stiehler:
Er umfasst etwa 330 Millionen Quadratmeter Fläche, wovon nur ein geringer Teil für langfristige Investments geeignet ist. Von den Objekten besitzen bisher nur 26 ein Green-Building-Zertifikat. Energieeffizienz wird aber zum wichtigen Wettbewerbsvorteil, da ein erfolgreiches Objekt rund um die Uhr genutzt wird.

DAS INVESTMENT.com: Was auch am Online-Handel liegt.

Stiehler:
Ja. Der traditionelle Handel wächst um rund 1,5 Prozent jährlich, beim E-Commerce waren es 2012 rund 6 Prozent. Und in den kommenden zehn Jahren wird eine Verdopplung der Kapazitäten erwartet. Das sind Wachstumsraten, wie man sie sonst nur in den Bric-Staaten findet, zudem direkt vor der Haustür und im deutschen Rechtssystem.

DAS INVESTMENT.com:
Aber Sie haben mit Hermes nur einen Mieter der vier Objekte. Das kann spezielle Risiken bergen.

Stiehler:
Das stimmt grundsätzlich. Im Logistik-Bereich sind Ein-Mieter-Gebäude aber die Regel, und Hermes ist eine sehr bonitätsstarke Adresse. Natürlich kann man nicht mit hundertprozentiger Sicherheit sagen, ob nach zehn Jahren alle Verträge verlängert werden. Doch hat Hermes ein Drittel der Erstellungskosten zusätzlich in die Infrastruktur investiert.

Und wir haben mit dem Projektentwickler Casaplan zusammengearbeitet, bei dem Hermes in den vergangenen 20 Jahren rund 75 Prozent der Mietverträge verlängert hat. Die restlichen 25 Prozent absorbierte der Markt sofort. Wir haben kalkuliert, dass Hermes drei Immobilien weitermietet, für eine haben wir einen Leerstand von fünf Monaten und einen Mietabschlag von 30 Prozent kalkuliert. Aus heutiger Sicht eine konservative Herangehensweise.

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