„B-Städte bieten bessere Perspektiven“

DAS INVESTMENT.com: Was macht deutsche Büroimmobilien für Sie so attraktiv? Gabriele Volz: Während es in den übrigen europäischen Staaten und Metropolen, besonders in Paris und London, zu starken Preisübertreibungen kam, hat sich der deutsche Büromarkt vergleichsweise stabil entwickelt. Er ist mit einem Anteil von 50 Prozent an den jährlichen Investitionssummen in Europa der wichtigste Marktplatz für gewerbliche Immobilieninvestitionen. So kommt auch die Deka Bank zu dem Schluss, dass die Schwankungsanfälligkeit des deutschen Marktes in allen Nutzungsarten niedriger ist als die des europäischen. Zudem wird ihm eine deutlich bessere Ertragsaussicht mit Potenzial nach oben für die kommende Dekade vorhergesagt. DAS INVESTMENT.com: Böten Hotels oder Seniorenheime nicht höhere Ertragsaussichten? Volz: Wir wollen keine Betreiberrisiken übernehmen. Zudem herrscht im Büroimmobilien-Marktsegment die höchste Fungibilität für die Objekte, des Weiteren sind die Kalkulationsrisiken am geringsten. Wenn Sie Fonds mit 20-jähriger Laufzeit auflegen, sind diese Faktoren von zentraler Bedeutung. Nicht zu vergessen ist auch, dass Anleger in diesen Zeiten klare, einfache Fondskonzepte ohne zusätzliche Risiken bevorzugen DAS INVESTMENT.com: Stehen Sie beim Objektkauf im Bieterwettbewerb mit anderen Investoren wie ausländischen Gesellschaften oder offenen Immobilienfonds? Volz: Ja, mehr mit in- als mit ausländischen. Die Transaktionsvolumina sind auf stabilem Niveau, was ein Hinweis für die Konkurrenz in diesem Markt ist. Und gute Objekte sind rar. Nur wer ein effizientes Netzwerk und Fremdkapitalzugang verfügt, kann mithalten. In dieser Hinsicht stehen wir mit unserer Bonität durch die Konzernmutter Unicredit sehr passabel da. DAS INVESTMENT.com: Dann finanzieren Sie wohl in der Regel auch über Unicredit? Volz: Nein, nur in seltenen Fällen. Unicredit steht bei unseren Fremdkapitalaufnahmen mit allen anderen Kreditinstituten im Wettbewerb. DAS INVESTMENT.com: Warum setzen Sie mit Ihrem Deutschland-31-Fonds auch auf Immobilien in sogenannten B-Standorten wie Nürnberg oder Hannover? Volz: A-Standorte wie Hamburg, München, Stuttgart oder Frankfurt scheinen vielen Anleger auf den ersten Blick attraktiv zu sein. Bezogen auf die erzielbare Rendite sieht das anders aus. Starke wirtschaftliche Dynamik sowie hohe Bevölkerungs- und Beschäftigungszahlen führen dort in konjunkturellen Boom-Phasen zu hohen Miet- und Kaufpreisen. Kühlt sich das wirtschaftliche Klima ab, kommt es zu vergleichsweise starken Rückgängen des Preisniveaus. B-Standorte, also die 12 deutschen Oberzentren, aber auch C-Standorte, zeichnen sich mit einer gewissen Nachhaltigkeit durch eine relativ hohe Stabilität aus, was Mietpreise, Ankaufniveau und Leerstandquote betrifft. DAS INVESTMENT.com: Gilt das auch für die Rendite? Volz: Auf jeden Fall. Auch die Risiko-Rendite-Eigenschaften des Büromarktes an B-Standorten sind deutlich attraktiver als an A-Standorten. An letzteren reichen die Volatilitäten von 5,8 Prozent in Stuttgart bis 16,2 Prozent in Frankfurt. Zum Vergleich die Volatilitäten in B-Standorten: von 3,6 Prozent in Nürnberg bis 7,4 Prozent in Augsburg. Ähnlich ist es bei den Leerständen. Während die Leerstandsquote in den Oberzentren in den letzten zehn Jahren lediglich leicht um rund 1,5 Prozent stieg, mussten die A-Standorte einen deutlich höheren Aufschlag von rund 5 Prozent verbuchen. Ein wesentlicher Vorteil der 12 Oberzentren für die kommenden Jahre besteht also darin, dass die Marktentwicklung nicht durch einen großen Leerstand an Büroflächen belastet wird. Darüber hinaus ist an B-Standorten wie Darmstadt mit verstärkten Investitionen in Infrastrukturmaßnahmen zu rechnen, was den Standort zusätzlich aufwerten wird. DAS INVESTMENT.com: Welche Eigenschaften muss eine Fondsimmobilie neben der richtigen Lage und der Mieterbonität mitbringen? Volz: Beispielsweise eine gute Anbindung an ÖPNV und den allgemeinen Verkehr sowie eine entsprechende Infrastruktur. Eine wichtige Voraussetzung ist zudem die weitestgehende Vollvermietung, also rund 95 Prozent Vermietungsstand. Die Mietverträge einer zu erwerbenden Immobilie oder eines zu erwerbenden Portfolios sollten in der Regel eine Laufzeit von 10 Jahren oder mehr haben und wertgesichert vereinbart sein. DAS INVESTMENT.com: Haben denn sämtliche sieben Objekte Ihres aktuellen Fonds einen 10-Jahres-Mietvertrag? Volz: Alle bis auf einen. Für die Objekte des Portfolios liegt die gewichtete Mietvertragskaufzeit bei 9,8 Jahren. DAS INVESTMENT.com: Der Fonds soll aber bis 2030 laufen … Volz: Wenn sich nach zehn Jahren eine aussichtsreiche Situation ergibt, werden wir die Immobilien auch vor 2020 veräußern. Wir wollen die Anleger positiv überraschen. DAS INVESTMENT.com: Die Barmer GEK Ersatzkasse hat nahezu 100 Prozent der Flächen angemietet. Ist angesichts der Tatsache, dass auf jeden Fall ein Anschlussvertrag zustande kommen muss, die Ein-Mieter-Lösung als risikoarm zu bezeichnen? Volz: Durchaus. Unser Mieter hat fast staatlichen Charakter. Die Barmer ist die größte Krankenversicherung in Deutschland, sie setzt fest auf die Standorte der Fondsimmobilien. Natürlich muss man trotz allem ein Worst-case-Szenario kompensieren können. Und das ist bei den Fondsimmobilien der Fall – sie sind ohne große Umbaukosten marktgängig und leicht weitervermietbar. Dazu ein Hinweis: Unser Haus hat in 25 Jahren bislang 55 Immobilienfonds mit 261 Objekten platziert. Deren Vermietungsstand liegt im Durchschnitt bei 97 Prozent. DAS INVESTMENT.com: Welche Instandhaltungskosten veranschlagen Sie? Volz: Das kann man pauschal nicht sagen, weil dies von der Due Diligence und den Expertengutachten abhängt, die wir für jedes Objekt vorsehen. Es spielt eine Rolle, um welchen Gebäudecharakter es sich handelt oder was bereits in der Vergangenheit investiert wurde. Ganz weglassen kann man die Position Instandhaltungskosten auf jeden Fall nicht, eine Mindestgröße muss auch beim besten Objekt mitkalkuliert sein. Das INVESTMENT.com: Was halten Sie vom Green-Building-Trend? Volz: Das ist sicherlich mehr als ein Modetrend und wird sich in der Branche fest etablieren. Wir haben zwar noch kein Green Building im Portfolio, der Punkt Nachhaltigkeit ist aber bereits seit langem fest in unseren Objekt-Check integriert. Wir stehen auf dem Standpunkt: Wenn man ein Green Building anbietet, sollte dieses keine Light-Version ohne Zertifizierung sein. Das ist im Markt leider aber nicht selten noch so.