Thomas Gütle von Cordea Savills

Thomas Gütle von Cordea Savills

B wie Büro

Immobilieninvestoren weichen Großstädten aus

Deutsche Investoren weichen den Großstädten aus. Dieser Trend ist nicht mehr nur bei Wohnimmobilieninvestments, sondern in Ansätzen auch bei gewerblich genutzten Gebäuden zu erkennen.

Vorreiter waren sicherlich Einzelhandelsimmobilien – vor allem Shopping Center-Entwickler, die die Mittelstädte entdeckt haben und Investoren nach sich zogen. Neuerdings sind es Büroimmobilien abseits der großen Metropolen, die für Anleger immer attraktiver werden. Neben den Argumenten, die bereits für das Wohnimmobiliensegment gelten (niedrigere Preise und damit eine höhere Rendite), weisen mittelgroße Städte ein oft bemerkenswert gutes Risikoprofil auf. Viele B-Städte sind wirtschaftlich robust und punkten durch eine gute mittelständische Struktur – eine Folge der polyzentrischen Struktur Deutschlands. Starke, zukunftsträchtige Unternehmen sitzen nicht zwangsläufig nur in der Hauptstadt. Zudem sind B-Städte aus immobilienökonomischer Sicht schwankungsärmer.

Während Entwickler in den Metropolen spekulativ, also noch ohne feststehenden Mieter bauen, ist dies in kleineren Großstädten selten der Fall. Dies wirkt positiv auf die Leerstandsrate des Markts und implizit auch auf die Qualität des Cashflows aus Investmentobjekten: Ein Mieter wird seinen Vertrag in einem Gebäude eher verlängern, wenn er mit der Lage zufrieden ist und die Mietalternativen überschaubar sind.

Natürlich sind auch die Wachstumsperspektiven bei den Mieten verhaltener. Man findet hier nicht die Dynamik wie in den Millionenstädten – aber letztendlich kann auch dieser Punkt positiv gesehen werden im Sinne einer besseren Prognostizierbarkeit künftiger Einnahmen.

Der Preis für solche schwankungsärmeren Märkte liegt darin, dass die Liquidität dort geringer ist. Es gibt schlicht weniger Kaufangebote. Wer ein Portfolio aus Büroimmobilien in B-Städten zusammenzustellen plant, braucht also einen längeren Atem.

Meiner Meinung nach zahlt sich der lange Atem jedoch aus. Mein Appell: früh genug auf Büros in kleineren Großstädten setzen, aber bitte immer in Bestlage.

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