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Baufinanzierung: Der Preis ist heiß

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Zu schön, um wahr zu sein. Nur 19 Euro und eine gute Allgemeinbildung hätten Interessenten am Einfamilienhaus von Volker Stiny mitbringen müssen. Der Bayer hatte Deutschlands erste Internet-Hausverlosung geplant. 48.000 Lose wollte Stiny für sein Quiz verkaufen, um abzüglich der Kos-ten ungefähr den geschätzten Wert von 680.000 Euro für seine Villa in Baldham bei München zu bekommen. Der Grund: Wegen der Wirtschaftskrise kann er am Markt nicht annähernd diesen Erlös erzielen. Denn die Immobilienpreise fallen. Sein Gewinnspiel war ein Erfolg. Anfang Januar hieß es auf Stinys Internet-Seite: „Wir werden von Anmeldungen überrollt.“ Doch wenige Wochen später platzte der Traum vom günstigen Haus. Ende Januar stoppte die bayerische Glücksspielaufsicht die Verlosung.
Zinsen so niedrig wie selten Günstig finanzieren können Immobilienkäufer dennoch: Mit 4,5 Prozent im Schnitt sind die Zinsen für Hypothekendarlehen mit zehn Jahren Zinsbindung im langfristigen Vergleich so niedrig wie selten zuvor. Doch warum nicht noch warten und auf weiter fallende Hypothekenzinsen spekulieren? Weil diese in absehbarer Zeit nicht weiter sinken werden, sind sich viele Experten einig.
Bei der Begründung wird es kompliziert. Grundsätzlich gilt: Die Bau- oder Hypothekenzinsen werden von den Refinanzierungskosten der Banken, deren Gewinnmargen und der Einschätzung des Risikos des Schuldners beeinflusst. Zum Großteil werden Immobiliendarlehen mit sogenannten Hypotheken-Pfandbriefen am Kapitalmarkt refinanziert. Bankenkrise hin oder her: Diese Papiere sind fast so sicher wie Staatsanleihen, weil sie mit Grundpfandrechten auf Immobilien abgesichert sind. Selbst bei  stark fallenden Immobilienpreisen leiden die Pfandbriefe nicht: Die hinterlegten Hypotheken dürfen nur mit 60 Prozent des jeweiligen Beleihungswerts, der in der Regel 90 Prozent des Marktwerts entspricht, beliehen werden. Die Preise müssten um mehr als 40 Prozent fallen, bevor die Sicherung nicht mehr reicht.
Da Investoren derzeit auf Sicherheit setzen, sind Pfandbriefe beliebt. Sie werden vor allem von institutionellen Anlegern wie Versicherungen und Fondsmanagern gern gekauft. Ein Effekt der hohen Nachfrage waren sinkende Hypothekenzinsen. „Die günstigen Refinanzierungskonditionen werden künftig allerdings nicht mehr eins zu eins an die Kreditnehmer weitergegeben. Die Banken erhöhen stattdessen ihre Risikoaufschläge“, sagt Steffen Sebastian, Professor an der International Real Estate Business School der Universität Regensburg.
Hinzu kommt: Nicht alle Banken finanzieren sich ausschließlich über Hypotheken-Pfandbriefe. „Sie nehmen das Geld für Immobiliendarlehen zum Teil von ihren Sparkonten“, so Christian Schmid-Burgk, Finanzexperte von der Hamburger Verbraucherzentrale.
Forward-Darlehen als Indikator Der Spielraum nach unten ist in diesem Fall ebenfalls begrenzt. Florian Neumeier, Geschäftsführer von Prohyp, einer Tochter des größten deutschen Kreditvermittlers Interhyp, erklärt: „Die Kreditinstitute bieten ihren verunsicherten Sparkunden derzeit recht hohe Zinsen für Tagesgeld, um ihre Zuflüsse auf der Einlagenseite zu sichern. Damit haben sie wenig Spielraum, die damit refinanzierten Immobiliendarlehen günstiger zu machen.“ Die Hypothekenzinsen werden sich in diesem Jahr also eher seitwärts bewegen – trotz fallender Leitzinsen, die derzeit bei 2 Prozent liegen. Die Leitzinsen haben für das Baugeld nur eine Signalwirkung: Sie beeinflussen die kurzfristigen Refinanzierungskosten der Banken. „Die Leitzinsen deuten nur
die Richtung der Zinsbewegung an. Die langfristigen Zinsen können sich kurzzeitig auch entgegengesetzt bewegen und sich erst zeitverzögert anpassen“, sagt Schmid-Burgk. Nur bei einem variablen Zinssatz sei dies anders – der werde aktuell angepasst.
Billiger wird es wohl nicht Ein Indikator für die künftige Entwicklung der Hypothekenzinsen sind laut Schmid-Burgk die Aufschläge bei Forward-Darlehen. Immobilien­finanzierer können sich damit bis zu fünf Jahre vor Beginn der Laufzeit des Darlehens den aktuellen Zins sichern. Je weiter der Start in der Zukunft liegt und je stärker mit steigenden Zinsen gerechnet wird, desto höher ist meist der Aufschlag. Gab es bis Ende 2007 Forward-Darlehen ohne Zuschlag, zahlen Schuldner inzwischen im Schnitt moderate 0,15 Prozentpunkte mehr, wenn sie den Vertrag drei Jahre im Voraus abschließen.  Auch dies spricht eher für eine Seitwärtsbewegung und keine großen Ausschläge bei den Hypothekenzinsen. Fazit: Die Finanzierung von Immobilien bleibt günstig, noch günstiger dürfte sie allerdings nicht mehr werden. „Für Investoren macht es darum überhaupt keinen Sinn, geplante Käufe aufzuschieben“, sagt Francesco Fedele, Vorstandsvorsitzender des auf Investoren spezialisierten Finanzierungsvermittlers BF Direkt.

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