Nach Zinswende Baufinanzierung: Kreditnehmer setzen vermehrt auf kurze Laufzeiten
Die Deutschen setzten in der Vergangenheit bei der Baufinanzierung auf lange Laufzeiten von zehn Jahren und mehr. Dies machte einen Anteil von über 80 Prozent am Baufinanzierungsneugeschäft aus, zeigt eine Analyse von Barkow Consulting. Seit der Zinswende hat sich das Blatt allerdings gewendet: Das Beratungsunternehmen beobachtet eine deutliche Zunahme von sehr kurzfristigen Krediten mit Laufzeiten von unter einem Jahr, bei denen es sich überwiegend um Zwischenfinanzierungen handelt.
Das Problem: Die Analysten befürchten, dass manche Käufer auf sinkende Zinsen hoffen und diese auch dringend zur Finanzierung benötigen.
Sinkende Darlehenshöhe bei kürzerer Zinsbindung
Zu einem ähnlichen Ergebnis kommt das Trendbarometer des Finanzdienstleisters Dr. Klein. Nachdem die Investitionsbereitschaft der Darlehensnehmer recht konstant verlaufen war, nahm sie im Oktober leicht zu. Die Standardrate betrug 1.563 Euro, die sich anhand einer Musterrechnung über 300.000 Euro bei zehnjähriger Zinsbindung, 2 Prozent Tilgung sowie 80 Prozent Beleihungsauslauf kalkulieren lässt. Der Wert, der auch die Entwicklung der Baufinanzierungszinsen widerspiegelt, lag knapp 60 Euro über dem des Vorjahresmonats.
Um die monatliche Belastung trotz gestiegener Zinsen so gering wie möglich zu halten, wählen Kreditnehmer eine niedrigere anfängliche Tilgung. So sank der durchschnittliche Tilgungssatz im Oktober 2023 weiter auf 1,77 Prozent. Damit sei er ähnlich niedrig wie zuletzt im Sommer 2011, so die Analysten.
Die Darlehenssumme, die Bauherren für ihre neue Immobilie aufnehmen, war im Oktober rückläufig: Sie betrug durchschnittlich 287.000 Euro und war somit 2.000 Euro niedriger als im September. Im Vorjahresmonat konnten sich Kaufwillige ihr Eigenheim noch mit deutlich weniger fremdfinanziertem Kapital verwirklichen: Damals finanzierten künftige Immobilienbesitzer bei den Banken im Schnitt 10.000 Euro weniger.
Die Laufzeit, für die sich Darlehensnehmer im Rahmen ihrer Kreditrückzahlung entscheiden, sank im Oktober auf elf Jahre und vier Monate. Sie verzeichnete damit im Vergleich zum September 2023 einen Rückgang um drei Monate. Im Vorjahresmonat sicherten sich Finanzierende ihren Darlehenszins noch deutlich länger – und zwar für 13 Jahre und zwei Monate.
Bauzinsen steigen weiter
Wer auf sinkende Zinsen hofft, hatte bisher noch kein Glück – das Gegenteil war der Fall: Nachdem die Konditionen für zehnjährige Immobiliendarlehen bereits im September um rund 15 Basispunkte auf über 4 Prozent gestiegen waren, haben die Zinsen im Oktoberverlauf nochmals um knapp 20 Basispunkte auf 4,3 Prozent zugelegt, zeigt eine Auswertung des Vermittlers für private Baufinanzierungen Interhyp. Seit Jahresanfang summiert sich der Anstieg demnach auf 0,5 Prozentpunkte.
1.200% Rendite in 20 Jahren?
„Unsere Auswertung von knapp 500 Kreditinstituten zeigt erhebliche Zinsunterschiede, weil Institute ihre Konditionen unterschiedlich schnell und mit unterschiedlichen Preisstrategien an das Marktgeschehen anpassen“, kommentiert Mirjam Mohr, Vorständin Privatkundengeschäft bei Interhyp.
Der Zinsunterschied bei gleicher Finanzierungskonstellation könne derzeit bis zu 0,5 Prozentpunkte betragen. Interessenten sollten deswegen Anbieter vergleichen und unterschiedliche Finanzierungsoptionen durchspielen. Vor allem ein höherer Eigenkapitaleinsatz lässt die Konditionen sinken.
Auch künftig keine Kehrtwende in Sicht
Für die Zukunft erwarten die Interhyp-Experten erstmal keine Kehrtwende: Nach mehreren Erhöhungen im Kampf gegen die Inflation gab die Europäische Zentralbank (EZB) Ende Oktober bekannt, bei einem Leitzins von derzeit 4,5 Prozent erstmals eine Zinspause einzulegen. Womit die Währungshüter an ihrer restriktiven Geldpolitik vorerst festhalten. Mit einem zeitnahen Richtungswechsel an den Anleihenmärkten in Form steigender Kurse und fallender Renditen, die auch für die Hypothekenzinsen maßgebend sind, sei daher nicht zu rechnen, so die Interhyp-Analysten.
Von den monatlich befragten Zinsexperten rechnet die Mehrheit damit, dass die Zinsen für zehnjährige Darlehen bis ins Jahr 2024 bei 4 bis 4,5 Prozent liegen werden. Was bedeutet: Das aktuelle Zinsniveau ist gekommen, um zu bleiben.
Bei der aktuellen Marktlage empfiehlt Interhyp, das erhöhte Angebot an Immobilien zu nutzen, um in Preisverhandlungen bessere Konditionen zu erhalten. Zudem sollten sie rechtzeitig ihre Unterlagen zusammentragen, um Zinsdellen direkt nutzen zu können.
