Immobilienkredite Baufinanzierungszinsen 2019 und 2020 – welche Entwicklung ist zu erwarten?

Sind Zinsprognosen zuverlässig?

Da die Zinsen in den vergangenen Jahren immer wieder neue, überraschende Tiefstände erreichten, sagten Experten immer wieder eine Zinswende vorher. Allerdings blieb diese aus, es kam lediglich zu eingeschränkten Zinserhöhungen. Die Wirtschaft entwickelte sich weltweit zuletzt eher zögerlich und die US-Notenbank hat mit ersten Zinserhöhungen doch eine Art Zinswende eingeleitet. So könnte sich die Situation bald auch in Europa ändern.

Durch die stark expansive Geldpolitik der Europäischen Zentralbank herrscht derzeit noch immer ein nicht marktgerechtes, künstlich niedrig gehaltenes Zinsniveau. Der EZB geht es vor allem darum, das Wachstum aller Volkswirtschaften der EU-Länder zu fördern und die Zinsbelastung gerade südeuropäischer Schuldenstaaten zu reduzieren. Geldwirtschaftliche Fakten, die traditionell im Vordergrund stehen, spielen bei den Zinsentscheidungen der europäischen Notenbank eher weniger eine Rolle.

Es kann weiterhin stets zu Ereignissen kommen, mit denen niemand gerechnet hat und die somit Prognosen, die eigentlich schlüssig erschienen, wieder zunichtemachen. Viele Verbraucher, aber auch Unternehmer oder Experten im Bereich Wirtschaft neigen dazu, Entwicklungen der Vergangenheit für die Zukunft fortzuschreiben oder manche Einflussfaktoren falsch zu gewichten.

Entscheidend ist für Bauherren und Immobilienkäufer daher, Prognosen nie als gegebene Tatsachen anzusehen, sondern diese durchaus interessiert, aber immer kritisch zur Kenntnis zu nehmen und Zinsentwicklungen auch selbst zu beobachten, um zu eigenen Überzeugungen zu kommen. Dennoch lässt sich die gegenwärtige Zinssituation natürlich analysieren und es lassen sich erkennbare Faktoren herausarbeiten, die ausschlaggebend sind für die Entwicklung der Bauzinsen in den kommenden Monaten.

Wer oder was prägt die aktuelle Niedrigzins-Situation?

Die gegenwärtige Zinssituation und die Entwicklung der Zinsen im Euroraum wird in erster Linie von der Europäischen Zentralbank geprägt. Deren Niedrigzinspolitik geht mit einer massiven Ausweitung der Geldmengen einher. Volkswirtschaftliche Fakten wie etwa die Geldentwertung oder Konjunkturdaten haben zum jetzigen Zeitpunkt höchstens einen mittelbaren Einfluss auf das Zinsniveau.

Allerdings gibt es auch noch einige weitere politische und volkswirtschaftliche Faktoren, die durchaus das Potenzial besitzen, die Zinsentwicklung nachhaltig zu beeinflussen. Dazu zählen

• die Wirtschaftsentwicklung
• die Inflationsrate
• Energie- und Rohstoffpreise
• geopolitische Krisen

Derzeit nennenswerte Unsicherheitsfaktoren, welche Einfluss auch auf die Renditen deutscher Staatsanleihen haben können, sind unter anderem Folgende:

• Der Handelsstreit mit China und Europa, den US-Präsident Trump ausgelöst hat – die in Aussicht gestellte Eignung lässt auf sich warten.
• Das Atomabkommen mit dem Iran, das von den USA gekündigt wurde.
• Der bevorstehende Brexit am 29. März 2019.
• Die derzeitigen Finanz- und Wirtschaftskrisen in der Türkei sowie in Italien, der drittgrößten Volkswirtschaft der Europäischen Union.
• Die instabile Situation in Syrien und in der Ostukraine.

Wie auch Hauseigentümer von niedrigen Zinsen profitieren

Bauherren und Immobilienkäufer sollten sich die historisch günstigen Kreditzinsen noch sichern, solange sich das Zinsniveau auf einem derartigen Niedrigstand befindet. Angesichts geringer Zinsen für Spareinlagen, Tagegelder, Festgelder und Anleihen stellt die Immobilien-Investition doch eine überlegenswerte Anlage-Alternative dar. Auch wird der Erwerb einer günstigen Immobilie von vielen Investoren einem derzeit besonders schwankungsanfälligen Aktien-Investment vorgezogen.

Doch auch Hauseigentümer können von der gegenwärtigen Zinssituation profitieren. Zunächst ist dafür im Kreditvertrag zu überprüfen, ob es bestimmte bindende Fristen bei der Ablösung des alten Darlehens gibt. Ist die Zinsbindungsfrist abgelaufen, gibt es die Möglichkeit einen oder mehrere bestehende Kredite "umzuschulden" und die Ausgaben für das Darlehen zu minimieren.

Eine solche Umschuldung kann sich auch in anderen Situationen auszahlen, weshalb sie gerade zur derzeitigen Situation eine Überlegung wert ist. Gerade bei Immobilienkrediten kann ein solches Vorgehen helfen, bei einer Anschlussfinanzierung möglichst viel einzusparen und von den momentanen Bedingungen zu profitieren.

Bei Hauseigentümern, bei denen die Zinsbindungsfrist noch eine ganze Weile läuft, kann sich wiederum ein Forward-Darlehen lohnen, womit eine zinsgünstige Anschlussfinanzierung gesichert werden kann. Hier wird bei Abschluss ein fester Zinssatz für die Anschlussfinanzierung festgelegt –bis zu 60 Monate im Voraus. Das Forward Darlehen wird schließlich pünktlich zum Auslauf der Sollzinsbindung ausgezahlt und löst die aktuelle Finanzierung ab. Die neue Sollzinsbindung für den Forward-Kredit sowie die monatliche Ratenzahlung beginnen erst zum Auszahlungstermin.

Die Europäische Zentralbank

Ziel der Europäischen Zentralbank ist es, mit der Niedrigzinspolitik die Konjunktur innerhalb der Eurozone zu stärken. Dazu wird eine Verstärkung der Nachfrage von Konsumenten und Unternehmen nach Produkten und Dienstleistungen angestrebt. Gleichzeitig soll vermieden werden, dass europäische Volkswirtschaften in eine Deflation abrutschen. Die Erwartung sinkender Preise könnte dazu führen, dass sich Verbraucher bei ihrem Konsumverhalten zurückhalten und nicht mehr dazu bereit sind, so viel zu investieren, wie bisher.

Derzeitig niedrige Kreditzinsen der EZB und Negativzinsen auf Einlagen sollen dazu führen, dass die Kreditwirtschaft verstärkt Darlehen vergibt. Die Politik des „billigen Geldes“ führt aller Voraussicht nach zur erwähnten verstärkten Nachfrage von Konsumenten und Unternehmen nach Produkten und Dienstleistungen.

Wodurch werden die Bauzinsen beeinflusst?

1. Die Geld- und Zinspolitik der EZB

Die Geld- und Zinspolitik der EZB ist bei den wichtigsten Einflussfaktoren als erstes zu nennen. Die EZB versucht das Risiko einer Deflation zu verringern, welche die wirtschaftliche Entwicklung nachhaltig gefährden könnte. Um das zu erreichen, hat sie ein Inflationsziel, das sich zwar unter, aber dennoch nah an zwei Prozent bewegt.

Ihre Leitzinsen veränderte die EZB das letzte Mal im März 2016:

• Die "Hauptrefinanzierungsfazilität", zu der die Geschäftsbanken kurzfristige Kredite von der EZB erhalten, liegt seitdem bei genau 0 Prozent p. a.
• Für ungesicherte Ein-Tages-Kredite zahlen die Kreditinstitute gerade einmal 0,25 Prozent Zinsen.
• Unterhalten Banken Guthaben bei der Notenbank, berechnet die EZB sogar Minuszinsen in Höhe von 0,4 Prozent.

Es ist durchaus vorstellbar, dass die Niedrigzinspolitik der EZB bald ein Ende findet, da die Kritiken immer stärker werden:

• Es wird wiederholt angemerkt, dass die EZB das Ziel des Anstiegs der Geldentwertungsrate auf etwa zwei Prozent mit ihrer Geldpolitik bislang nicht annäherungsweise erreichen konnte. Die Inflationsrate sei nicht wegen der hohen Summen, die die EZB in den Kapitalmarkt brachte, angestiegen, sondern vor allem aufgrund der Erhöhung der Energiepreise.
• Die von der EZB an Kreditinstitute gerichtete Aufforderung zur Ausweitung der Darlehensvergaben sei fast schon unverantwortlich. Denn später würden wohl eine nicht fach- und risikogerechte Kreditherauslegung durch die Finanzwirtschaft scharf kritisiert werden. Außerdem müssten „systemrelevante“ Institute womöglich zu Lasten der Allgemeinheit vor der Insolvenz gerettet werden.
• Die niedrigen Zinsen auf Guthabenkonten und für Investments in Anleihen für einen Anlagenotstand. Es wurde nach ertragreichen Anlageformen gesucht und so flossen die von der EZB freigesetzten, umfangreichen Kapitalmengen etwa in die Aktien-, Renten- und Immobilienmärkte. Kommt es zu einem Platzen von Preisblasen aufgrund von Fehlallokation von Kapital, könnten Volkswirtschaften nicht nur innerhalb der EU massiven Schaden nehmen.
• Aufgrund der niedrigen Zinslasten fühlen sich Krisenstaaten teilweise in Sicherheit. EU-Mitgliedsstaaten, die sich immer wieder reformunwillig zeigen, gewöhnen sich nach Meinung der Kritiker in bedenklicher Weise an eine fortwährende Unterstützung durch Niedrigzinsen. Das wiederum verringere den Druck für eine Reform. Verschulden sich Staaten aufgrund der Niedrigzinsen noch weiter, bleibe unklar, wie sie ihren Kreditverpflichtungen nachkommen wollen, wenn das Zinsniveau wieder deutlich höher ist.
• Zuletzt wird kritisiert, dass Sparer durch künstlich niedrige Zinsen enteignet werden und die Gefahr groß ist, im Zuge der Altersvorsorge-Planungen in Schwierigkeiten zu geraten. Die EZB-Niedrigzinspolitik kostet deutsche Sparer seit dem Jahr 2010 mehrere hundert Milliarden Euro.

2. Die Geldpolitik des Federal Reserve Systems (USA)

Es bleibt abzuwarten, wie lange die EZB noch an ihrer Niedrigzinspolitik festhält; das Federal Reserve System (die US-Notenbank) hat schon vor einiger Zeit die Zinswende eingeleitet. So beschloss die US-Zentralbank im Dezember 2015, den Leitzins "Federal Funds Rate" zum ersten Mal seit Jahren wieder um 0,25 Prozentpunkte auf eine Bandbreite zwischen 0,25 Prozent und 0,5 Prozent zu heben. Seit Dezember 2008 hatte der Federal Funds Rate auf einem historischen Tiefpunkt bei fast 0 Prozent gelegen. Seit dem Zinstief hat das Federal Reserve System bislang bereits folgende Zinsschritte durchgeführt:

• 12.2015 Anhebung Leitzins-Bandbreite von 0,25 bis 0,50 Prozent
• 12.2016 von 0,50 bis 0,75 Prozent
• 03.2017 von 0,75 bis 1,00 Prozent
• 06.2017 von 1,00 bis 1,25 Prozent
• 12.2017 von 1,25 bis 1,50 Prozent
• 03.2018 von 1,50 bis 1,75 Prozent
• 06.2018 von 1,75 bis 2,00 Prozent
• 09.2018 von 2,00 bis 2,25 Prozent
• Und schließlich am 19.12.2018 von 2,25 bis 2,50 Prozent ein bislang letztes Mal.

Für 2019 wird mit weiteren Zinserhöhungen gerechnet. Das Fed-Entscheidungsgremiums "Federal Open Market Committee (FOMC)" trifft sich am 19. und 20. März 2019 wieder, um über die weiteren Erhöhungen zu diskutieren.

Schon 2016 hatte sich die US-Notenbank dafür entschieden, in behutsamen Zinsschritten bis Ende 2019 einen „Gleichgewichtszins“ von 3 Prozent anzustreben. Am 5. Februar 2018 wurde Jerome Powell von Präsident Donald Trump als neuer US-Notenbank-Präsident ins Amt gerufen. Er führt die Zinspolitik seiner Vorgängerin Janet Yellen in konsequenter Weise fort.

Powell handelt so zwar im Sinne einer ausgewogenen Stabilitätspolitik, wohl aber gegen den erklärten Willen von Donald Trump. Denn der Präsident bevorzugt ein möglichst niedriges Zinsniveau. Er äußerte daher auch schon unmissverständlich seinen Unmut über die unabhängig agierende US-Notenbank, die in ihrem Handeln nach wie vor nicht seinen Vorstellungen entspricht.

3. Einflüsse des Zinsniveaus auf den Aktienmarkt

Man geht davon aus, dass die US-Notenbank weitere Zinserhöhungen in Angriff nehmen wird. Kommt es allerdings anders und nimmt sie von diesem Vorhaben Abstand, könnte es sein, dass immense Kapitalbeträge aus dem US-Dollarraum in den EU-Währungsraum fließen. Sollte es zu einer Verzögerung weiterer Zinsschritte kommen, entspräche dies dem Vorhaben Trumps, der die US-Konjunktur auch durch möglichst niedrige Zinsen ankurbeln möchte. Dadurch würde der Euro gegenüber dem US-Dollar tendenziell steigen. Liquiditätszuflüsse in Euro-Anlagen dürften dann für weiter niedrige Euro-Zinsen sorgen und die europäischen Aktienmärkte sollten sich, zumindest über kurze Zeit hinweg, wohl stabiler als die Märkte in den USA entwickeln.

Kommt es aufgrund steigender US-Dollar-Zinsen hingegen zu Liquiditätsabflüssen aus der Eurozone, hätte das eine Belastung der europäischen Aktienmärkte zur Folge. Denn Investoren aus dem Nicht-Euro-Raum erleiden bei stark sinkenden Euro-Kursen Verluste. Auch die Tatsache, dass sich die größten 30 deutschen Aktiengesellschaften im Durchschnitt zu über 50 Prozent und teils sogar zu 70 Prozent im Besitz ausländischer Investoren befinden ist nicht zu vernachlässigen: Verkäufe von Euro-Aktien und geringere Aktienkäufe durch ausländische Anleger würden sich spürbar negativ auf den DAX auswirken.

Grundsätzlich gilt für den DAX und dessen zukünftige Entwicklung:

Falls es zu nur einem Inkrafttreten der zahlreichen politischen oder ökonomischen Risiken kommt, so könnte sich bald darauf ein starker Kursrückgang einstellen. Aufwärts gerichtete Zinsschritte der Notenbanken sowie eine restriktivere Geldmengen-Politik zögen eine Zunahme der Kursrisiken mit sich. Da sich die US-Zinsen bereits jetzt in einer zumindest vorläufigen Aufwärtsbewegung befinden, sind die Aussichten für die Wirtschaft und die Börsen schon nicht optimal. Sollte es allerdings wirklich zu einem deutlichen Kurseinbruch kommen, könnte sich dieser Umstand auch in höheren Kosten für Kapital, also in steigenden Zinsen niederschlagen.

4. Der Immobilienmarkt

Gerade was kleinere Wohnungen in Ballungsräumen betrifft konnten in den vergangenen Jahren massive Preissteigerungen auf dem Immobilienmarkt beobachtet werden – das Niedrigzinsumfeld legte dafür die Grundlage. Vor allem in Groß- und Universitätsstädten sind die Kaufpreise vielerorts auf über das Zwanzigfache der erzielbaren Jahresmiete gestiegen, was für gewöhnlich als die Obergrenze für angemessene Immobilienpreise angesehen wird.

Sollte sich herausstellen, dass die starken Anstiege der Immobilienpreise eindeutig Preisübertreibungen sind, könnte es zu einem starken Rückgang der Nachfrage nach Immobilien kommen. Die Folge hiervon wiederum wäre eine vorläufige Dämpfung der Bauzinsen. Deutliche Ausfälle dürften zu einem vorsichtigeren Verhalten von Geschäftsbanken bei der Vergabe zukünftiger Kredite führen. Dies würde sich wohl auch in Form höherer Zinsen für Baufinanzierungen sowie Anschlussfinanzierungen niederschlagen.

Viele Experten im Immobilienbereich sind der Meinung, dass sich der Trend der steigenden Preise bereits eher in einem fortgeschrittenen Stadium befindet. Das würde bedeuten, dass die Immobilienpreise in Zukunft zumindest etwas langsamer ansteigen würden. Hin und wieder wird auch von einer Überhitzung wenigstens von Immobilien-Teilmärkten oder gar einer Immobilienblase gewarnt. Da die Zinsen für Baufinanzierungen auch allmählich wieder steigen, sollten auch sie die Preisentwicklung an den Immobilienmärkten dämpfen.

5.Geopolitik

Auch geopolitische Einflussfaktoren müssen berücksichtigt werden, wenn man versucht, Zinsprognosen für die Zukunft zu erstellen. Und zwar auch auf kurz- und mittelfristige Sicht. Natürlich ist es schwer, die Wahrscheinlichkeiten einzuschätzen, mit denen diese Risiken eintreten. Auch sind die Auswirkungen in der Regel nicht immer einfach zu bestimmen, kann es doch immer anders kommen, als erwartet. Dennoch muss mit gravierenden Verwerfungen auch an den Zinsmärkten gerechnet werden, sollte sich auch nur eine der Gefahren verwirklichen. Drei dieser Einflussfaktoren als Beispiel im Folgenden:

• Die starken Schwankungen bei den Rohölpreisen

Sinkende Rohölpreise begünstigen in der Regel ein niedriges Zinsniveau, da sie eine schwächere Weltkonjunktur anzeigen. Steigen Rohölpreise hingegen, liegt das meist an einer krisenhaften Verknappung des Ölangebots oder zumindest der Befürchtung einer solchen Verknappung.

Die Preise für Rohöl waren bis Mitte 2014 auf über 100 US-Dollar pro Barrel gestiegen, fielen dann aber drastisch bis sie auf 29 Dollar zu Beginn des Jahres 2016 standen. Nach und nach erholten sich die Preise wieder, bis sie die 50-Dollar-Marke im Juni 2016 wieder knackten. Es kam weiter zu heftigen Schwankungen, bis der Rohölpreis Anfang Februar 2019 auf knapp 63 US-Dollar stand.

Schon Anfang Dezember 2018 beschloss die Organisation erdölexportierender Länder (OPEC) die Ölförderung weiter zu kürzen. Dieser Umstand sollte dafür sorgen, dass 2019 die Ölpreise wieder steigen werden.

• Brexit – Der Austritt Großbritanniens aus der EU

Obwohl Großbritannien noch nicht aus der EU ausgeschieden ist, herrscht diesbezüglich bereits seit Längerem eine politische und wirtschaftliche Unsicherheit. Sie entsteht unter anderem durch die zähen Verhandlungen zwischen Großbritannien und der EU im Zuge der Brexit-Entscheidungen. Entscheidungen über Investitionen verzögern sich, die Konjunkturentwicklung wird gedämpft. Diese Faktoren könnten die sich abzeichnende Zinswende beeinflussen und in Frage stellen.

Es ist durchaus vorstellbar, dass Großbritannien zwar austritt, aber die Mitgliedschaft in der Zollunion und im Binnenmarkt behält. Auch ein Ausscheiden aus der Gemeinschaft – nach Ablehnung der zwischen Großbritannien und der EU ausgehandelten Vereinbarung – ist aber möglich. Sollte es dazu kommen, erscheinen zwei Alternativen denkbar. Entweder kommt es zu einem ungeordneten "harten" Brexit oder Großbritanniens bleibt nach einem zweiten Referendum in der Union.

• Italiens politische Instabilität, Strukturprobleme und die enorme Verschuldung

Die viertgrößte Volkswirtschaft der EU, Italien, kämpft seit den Parlamentswahlen 2018 mit deutlichen Strukturproblemen. Italiens Schulden liegen bei rund 2,3 Billionen Euro, womit Italien damit aktuell den zweithöchsten Verschuldungsgrad nach Griechenland innerhalb der EU erreicht. Und selbst weltweit gibt es nur wenige Staaten, die höher verschuldet sind.

Der vorgelegte Haushaltsentwurf der italienischen Regierung für das Jahr 2019 wurde wegen Verstoßes gegen den EU-Stabilitätspakt von der EU-Kommission abgelehnt. Italien weigert sich allerdings, Änderungen am Haushalt 2019 vorzunehmen. Internationale Ratingagenturen haben derzeit mit der Überprüfung des italienischen Kreditratings begonnen. Die Zinsen für italienische Staatsanleihen steigen als Reaktion auf den Haushaltsentwurf bereits jetzt.

Die politische, wirtschaftliche und finanzielle Fragilität Italiens stellt eine Bedrohung der Stabilität des Euroraums und der gesamten Europäischen Union dar. Die italienische Regierung betont allerdings, dass ein Austritt aus der EU oder aus dem Euroraum nicht geplant sei. Falls keine durchgreifenden Reformen gelingen sollten, könnte es im schlimmsten Fall zu einem Aufleben der Eurokrise in stärkerem Maßstab kommen. Das hätte nicht vorhersehbare Folgen für die europäische Volkswirtschaft und insbesondere auch für die weitere Zinsentwicklung.

Fazit: Die Prognose für dieses und kommendes Jahr

Die Europäische Zentralbank betreibt weiterhin eine entschiedene Niedrigzinspolitik. Aus diesem Grund alleine kann nicht damit gerechnet werden, dass die Baufinanzierungszinsen in kurzer Zeit stark ansteigen. Dies gilt jedenfalls mindestens bis zum Ausscheiden des derzeitigen Präsidenten der EZB zum Ende der Amtsperiode im Oktober 2019.

Auf mittlere bis längere Sicht müssen allerdings die bis dahin durchgeführte Zinswende in den USA und die in Großbritannien durchgeführte erste Zinserhöhung bedacht werden. Durch sie sollte es auch in der Eurozone zu deutlichen Zinserhöhungen kommen. Dieser zuträglich wäre ebenfalls die seit Anfang 2017 nahe der Zielmarke der EZB befindliche Inflation. Auf ein noch niedrigeres Zinsniveau zu spekulieren, könnte aus strategischer Sicht ungünstig sein, alleine schon, weil die Zinsen rekordverdächtig niedrig sind und das Risiko der Zinssteigerungen gegeben ist.

Bei Fremdfinanzierungsbedarf für den Immobilienbau oder -kauf dürfte es das vernünftigste sein, sich die historisch günstigen Kreditzinsen eher früher als später langfristig zu sichern.