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Tim Wirth von Iurisconcept

„Bei Mallorca-Immobilien sind oft Emotionen im Spiel“

DAS INVESTMENT: Herr Wirth, bitte beschreiben Sie Ihre Arbeit.

Tim Wirth: Ich prüfe den rechtlichen Rahmen von Immobiliengeschäften in Spanien. Wenn sich zum Beispiel jemand eine Finca auf Mallorca kaufen will, schaue ich, ob baurechtliche Vorschriften erfüllt sind. Früher sind Bauherren in Spanien oft davon abgewichen. Außerdem prüfe ich, ob Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind und bereite privatrechtliche Verträge zwischen Parteien vor.

In Deutschland würden Sie doch direkt einen Notartermin vereinbaren, oder?

Wirth: Stimmt. Das geht in Spanien aber nicht, weil die rechtlichen Voraussetzungen für Immobiliengeschäfte anders sind. In Deutschland müssen Immobilieneigentümer zwingend im Grundbuch eingetragen sein. Das ist in Spanien nicht der Fall. Dort gibt es zwar auch Grundbücher, Einträge sind aber nicht verpflichtend.

Was bedeutet das für Ihre Klienten?

Wirth: Ist ein Verkäufer in Spanien nicht im Grundbuch eingetragen, stehen Käufer unter den sogenannten Gutglaubensschutz. Der schützt aber nicht vor Betrügereien. Verkäufer können Immobilien theoretisch mehreren Interessierten am gleichen Tag anbieten. Ich muss sicherstellen, dass das nicht passiert.

Mit welcher Steuerlast müssen Immobilieneigentümer in Spanien rechnen?

Wirth: Wenn ein Käufer eine Immobilie zum Beispiel für 3,5 Millionen Euro erwirbt, muss er auf den Balearen mit ungefähr 30.000 Euro Vermögenssteuer pro Jahr rechnen. Die genaue Höhe unterschiedet sich je nach spanischem Bundesland, in einigen Bundesländern fällt keine Vermögensteuer an.

Gibt es in Spanien einen mit Deutschland vergleichbaren Investment-Markt für Wohnimmobilien?

Wirth: Nein, Spanier wohnen traditionell im Eigentum. Ungefähr 80 Prozent der Bevölkerung hat dort eine eigene Immobilie. In Deutschland trifft das nur auf 27 Prozent der Bevölkerung zu, der Rest wohnt zur Miete.

Warum ist das so?

Wirth: Die Kultur ist einfach eine andere. In Spanien haben Banken Immobilien lange großzügig finanziert. Außerdem ist die Gesetzeslage anders als in Deutschland. Unbefristete Mietverträge können in Spanien nur schwer auf die Bahn gebracht werden. Auf Mallorca zum Beispiel können Mieter von Wohnimmobilien befristete Verträge einseitig nur auf fünf Jahre verlängern. Mehr ist nicht drin. Deshalb investieren sie in der Regel auch nicht besonders viel. Außerdem müssen Investoren bedenken, dass Mietrenditen in Spanien nicht so einfach erwirtschaftet werden können wie in Deutschland. Die Kaufpreise sind hoch und der Anteil gut verdienender Mieter ist gering. Auf den Balearen gibt es nur ungefähr 20 Großunternehmen. Das Management dieser Firmen muss Mitarbeitern keine besonders hohen Gehälter zahlen, weil viele Bewerbungen eingehen.

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