Jacopo Mingazzini, Vorstand der Accentro Real Estate

Jacopo Mingazzini, Vorstand der Accentro Real Estate

Berliner Wohnungsproblematik

Absurde Politik

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Jeder weiß, dass steigende Mieten nur durch ein steigendes Wohnungsangebot bekämpft werden können. Statt den Immobilienmarkt für Investoren besonders attraktiv zu gestalten, entscheidet sich die Politik regelmäßig für den entgegengesetzten Weg.

Ein Paradebeispiel ist die gerade erst beschlossene Mietpreisbremse, durch die keine einzige neue Wohnung entsteht. Vielmehr werden Investoren durch die Regulierung abgeschreckt, auch wenn der Neubau ausgenommen ist.

Der zweite Streich ist das vom Berliner Senat jüngst beschlossene Umwandlungsverbot bei Mehrfamilienhäusern. Künftig können in sogenannten „Milieuschutzgebieten“ Miethäuser nicht ohne Weiteres in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden. Hierfür muss eine Genehmigung des Bezirks vorliegen. Dadurch wird Wohnungsprivatisierung in Berlin künftig stark eingeschränkt.

Das erklärte Ziel: Die Mieter sollen vor Mietsteigerungen und damit vor Verdrängung beschützt werden. Wie paradox dieser Gedanke ist, zeigt ein Blick auf die Käufergruppen. Bei der Aufteilung von Wohnhäusern kommen neben den bisherigen Mietern vor allem private Kapitalanleger zum Zug. Die Erfahrung zeigt, dass letztere die Mieten bei weitem nicht in dem Maße anheben wie die vor der Aufteilung aktiven, zumeist professionellen Vermieter. Mieter profitieren also weit häufiger von dem Eigentümerwechsel, als die Politik glauben machen will. Überdies sei angemerkt, dass weder das Umwandlungsverbot noch irgendeine andere Maßnahme etwas an der Tatsache ändert, dass sich Vermieter stets die solventesten Mieter aussuchen – und deren Zahl steigt mit der Beliebtheit einer Wohngegend. Verdrängung ist also keineswegs eine Folge von Umwandlung, sondern ein Resultat größerer Wertschätzung einer Wohnlage.

Der dritte Streich ist das neu beschlossene Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung. Vordergründig soll dadurch der Berliner Wohnungsbau beschleunigt werden. Was sich zunächst gut anhört, ist für Projektentwickler in Wahrheit eine Katastrophe. Das Modell greift, wenn kein Bebauungsplan vorliegt. So müssen zum Beispiel zehn bis 33 Prozent der geplanten Wohnungen eine Mietpreis- und Belegungsbindung haben, damit der soziale Wohnungsbau nicht zu kurz kommt und Berliner mit unterdurchschnittlichem Einkommen Wohnraum bekommen. Wenn der Bedarf an Kindertagesstätten und Grundschulplätzen für die Bewohner der neugebauten Wohneinheiten mit den Einrichtungen in der Umgebung nicht gedeckt werden kann, müssen vom Projektentwickler neue Plätze geschaffen werden. Der dringend nötige Wohnungsbau wird dadurch natürlich teurer und unattraktiver.

Es bleibt abzuwarten, mit welchem Gesetz die Berliner Politik ihren Kurs der absurden Wohnungspolitik weiterverfolgt. Statt Maßnahmen zu ergreifen, die den Wohnungsbau fördern und dadurch den Mietmarkt entspannen, lauten die Antworten auf steigende Mieten bislang nur Mietpreisbremse, Umwandlungsverbot und Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung.

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