Brexit-Panik Droht offenen Immobilienfonds die nächste Krise?
Schließungen wie bei den Immobilienfonds in Großbritannien erwartet Scope aktuell jedoch nicht. Anders als bei den britischen Produkten wurden die gesetzlichen Regelungen hinsichtlich der Rückgabemöglichkeiten bei den deutschen offenen Immobilienpublikumsfonds nach der Finanzkrise 2008 geändert. Die tägliche Rückgabemöglichkeit gilt nur noch für Altanleger und dies auch nur beschränkt auf bis zu 30.000 Euro pro Halbjahr. Für Neuanleger sind seit Einführung des KAGB im Juli 2013 eine zweijähige Mindesthaltedauer sowie eine einjährige Kündigungsfrist einzuhalten.
Währungsabsicherung minimiert Risiken signifikant
Die offenen Immobilienpublikumsfonds sichern ihre offenen Währungspositionen weitgehend ab. Das heißt signifikante Abwertungen einer Währung, wie dies aktuell beim Britischen Pfund der Fall ist, haben nur marginale Auswirkungen auf die Sondervermögen. Die überwiegend über zwölf Monate abgeschlossenen Devisentermingeschäfte (DTG) schwanken zwar in ihrer internen Bewertung - ein DTG gewinnt im Falle einer Abwertung der Fremdwährung bei entsprechender Konstruktion ungefähr so viel an Wert, wie die Immobilie parallel an Wert verliert und vice versa – aber der Währungseffekt für den Fonds wird durch sie fast vollständig ausgeglichen.
Bei Abschluss zum Ende der Laufzeit findet der „verlorene“ Betrag daher als Liquidität Eingang in das Fondsvermögen, das Immobilienvermögen sinkt wie dargestellt auf der Gegenseite. Ein bilanziell neutraler Vorgang. Einzig die Mieteinnahmen können nicht im Vorfeld abgesichert werden. Die Mieteinnahmen, die in Britischen Pfund vereinnahmt werden und in Euro bei den Fonds ankommen, sinken folglich bei dem aktuellen Niveau des Kurses des Britischen Pfunds verglichen mit seinem Wechselkursniveau vor der Brexit-bedingten Abwertung. Fazit: Auf die Fondsanteilpreise wirkt also nur die Schwankung des laufenden Devisentermingeschäftes. Die sinkenden Mieteinnahmen sind Cashflow-relevant und mindern daher das operative Ergebnis der Fonds.
