Immobilienexperte im Gespräch „Bürobedarf kann um 10 Prozent sinken“
Welche Prognose haben Sie für Hotelimmobilien für das Jahr 2021?
Guzialowski: Die Einbrüche der Einnahmen in diesem Jahr werden sich bis über das kommende Jahr hinaus auf den Hotelmarkt negativ auswirken. Zwar stützen diese Sektor noch öffentliche und private Hilfspakete, es ist jedoch mit einer Insolvenzwelle in der Hotellerie zu rechnen. Damit werden vor allem bonitätsschwache und deswegen nicht selten kleinere mittelständische Betriebe der Pandemie zum Opfer fallen.
Für finanzstarke Hotelketten bietet eine Insolvenzwelle dagegen große Chancen auf antizyklische Investments zum Teil in A- und B-Lagen, an die vor der Corona-Krise nicht zu denken war. Diese werden jedoch vor der Herausforderung stehen, wie die Hotels finanziert werden sollen. Schließlich sind einige Banken nicht mehr bereit, Hotels zu finanzieren. Im nächsten Jahr ist zwar mit einer Konsolidierung des Hotelmarktes zu rechnen. Sowohl vergangene Krisen als auch die rekordhafte Steigerung der Übernachtungszahlen in der vergangenen Dekade zeigen, dass es sich für den Investor durchaus lohnen kann, einen langen Atem zu haben.
Wie könnte sich die Nachfrage nach Logistikimmobilien entwickeln, wenn der Online-Handel weiter dynamisch zulegt?
Guzialowski: Im Jahr 2019 wurde mit 4,9 Millionen Quadratmeter Logistikflache das bisher höchste Neubauvolumen seit Beginn der Marktbeobachtung in diesem Immobiliensegment erreicht. Im ersten Halbjahr 2020 stieg der Umsatz von 1,5 Milliarden Euro aus dem Vorjahreszeitraum auf 2,5 Milliarden Euro. Diese aktuellen Zahlen belegen, dass die Nachfrage nach Logistikimmobilien Rekordwerte erreichen und ein weiterer starker Anstieg zu erwarten ist. Klar ist, dass eine Ursache der höheren Nachfrage dem Online-Handel geschuldet ist, der von der Corona-Pandemie noch mehr profitierte.
Die Corona-Krise zeigte jedoch auch Systemschwächen der globalisierten Lieferketten, die auf dem Prinzip Just-in-Time basieren. Um im Krisenfall besser aufgestellt zu sein, ist die Deglobalisierung der Lieferketten erforderlich, was wiederum die Nachfrage nach Logistikflächen steigen lässt. Des Weiteren ist es der Logistikbranche gelungen, die Versorgung der Bevölkerung trotz der Unterbrechung von Lieferketten sicherzustellen. Damit einher geht ein großer Image-Gewinn dieser Asset-Klasse aufgrund ihrer systemrelevanten Bedeutung.
Haben Einzelhandelsflächen als Investment überhaupt noch eine Zukunft, wenn der Online-Handel gut funktioniert?
Guzialowski: Der Online-Handel führt beim Non-Food-Einzelhandel zweifellos zu erheblichen Umsatzeinbußen, verdrängen wird er ihn jedoch nicht. Der Einzelhandel befindet sich in einem Wandel und muss sich neu erfinden. Corona ist für diese Entwicklung ein Beschleuniger. Nach einer Konsolidierung wird der stationäre Handel weniger Platz benötigen, weshalb es vermehrt auf eine Mischnutzung mit Gastronomie, Arbeiten, Freizeit und Wohnen ankommen wird. Häufig befinden sich die Warenhäuser in besten Lagen, weshalb hier in neuen Konzepten große Potenziale stecken.
Sofern die Potenziale geschöpft werden, haben Einzelhandelsflächen definitiv eine Zukunft. Die Voraussetzungen für einen erfolgreichen Wandel sind eine umsichtige Fiskalpolitik in der aktuellen Krise und tragfähige Lösungen zwischen Mieter und Vermieter, wonach die umfassenden Marktänderungen in dem Mietverhältnis eine Berücksichtigung finden müssen.
Robert Guzialowski ist seit dem Jahr 2014 bei der Privatbank Hauck & Aufhäuser tätig. Als Leiter Real Assets Deutschland betreut er dort mit anderen Juristen offene und geschlossene AIF für Sachwerte und Fondsstrukturen in der Funktion der Verwahrstelle. Sein Studium der Rechtswissenschaften absolvierte Guzialowski an der Goethe-Universität Frankfurt am Main.
